房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　在現(xiàn)在社會(huì)，報(bào)告的用途越來越大，報(bào)告中涉及到專業(yè)性術(shù)語要解釋清楚。你還在對(duì)寫報(bào)告感到一籌莫展嗎？以下是小編收集整理的房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，歡迎閱讀與收藏。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告1

　　一、委托方

　　單位名稱：ⅩⅩⅩⅩⅩ

　　單位住址：

　　聯(lián)系電話：ⅩⅩⅩⅩⅩ

　　二、估價(jià)方

　　機(jī)構(gòu)名稱：XX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　單位住址：XX市X路X號(hào)X大廈22樓

　　法定代表人：XX

　　聯(lián)系電話：X

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　一物質(zhì)實(shí)體狀況

　　1.建筑物狀況

　�、盼�估建筑物于一九九七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。

　�、脾�ⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對(duì)象屬第12層B8號(hào)房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)�，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚;內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)�，天花為石膏吊�?xiàng);電照線路暗設(shè);每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中檔;ⅩⅩⅩⅩⅩ配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般;設(shè)地下停車場(chǎng)。

　　2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀

　　委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。

　　3.周圍環(huán)境

　　估價(jià)對(duì)象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號(hào)，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街對(duì)面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對(duì)象地處XX市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般，目前是XX市一般的辦公地段。

　　二權(quán)益狀況

　　委估對(duì)象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號(hào)，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為邕房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號(hào)，權(quán)屬ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。

　　四、估價(jià)目的

　　為確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　XX年X月X日。

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格;采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到20xx年9月)，即委估宗地剩余使用年限為41年。按房地產(chǎn)收益的.穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限41年計(jì)的市場(chǎng)價(jià)格;建議拍賣底價(jià)為市場(chǎng)價(jià)格的80%。

　　七、估價(jià)依據(jù)

　　一行為依據(jù)

　　《委托評(píng)估函》。

　　二法律法規(guī)依據(jù)

　　1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》。

　　2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

　　3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-1999)。

　　4.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508-20xx)。

　　三取價(jià)依據(jù)

　　《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表》。

　　四產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　《房屋所有權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號(hào).

　　八、估價(jià)原則

　　一合法原則。

　　二公平原則。

　　三最高最佳使用原則。

　　四替代原則。

　　五估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

　　六綜合分析原則及多種方法比較原則。

　　九、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫

　　房地產(chǎn)正常價(jià)格1136000元壹佰壹拾叁萬陸仟圓整

　　房地產(chǎn)正常單價(jià)3070元/m2叁仟零柒拾圓整每平方米

　　房地產(chǎn)拍賣底價(jià)909000元玖拾萬零玖仟圓整

　　房地產(chǎn)拍賣單價(jià)2457元/m2貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　XX年X月X日至X月X日。

　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

　　本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從XX年X月X日至X年X月X日。

　　十三、估價(jià)人員

　　估價(jià)師簽名資格證書號(hào)估價(jià)師簽名

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2

　　一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡(jiǎn)介(或評(píng)估報(bào)告使用者)

　　主要包括: 以機(jī)構(gòu)代碼證為準(zhǔn)或以企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)

　�、艡C(jī)構(gòu)代碼或注冊(cè)證號(hào)

　�、茩C(jī)構(gòu)名稱 地址(住所)

　　⑶法定代表人

　�、茸�冊(cè)資金

　　⑸機(jī)構(gòu)類型(經(jīng)濟(jì)性質(zhì))

　�、式�(jīng)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)范圍

　�、俗�冊(cè)證號(hào)以及登記有效期

　　二、 評(píng)估目的

　　委托方以本次委托評(píng)估的主要目的或評(píng)估報(bào)告的主要用途

　　三、 評(píng)估范圍與對(duì)象

　　主要涉及對(duì)估價(jià)對(duì)象的概括性描述,委估對(duì)象的資產(chǎn)概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo);房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、建筑類型等;機(jī)器設(shè)備的則需描述種類、型號(hào)、設(shè)備維修保養(yǎng)情況等.

　　四、 評(píng)估基準(zhǔn)日(通常描述如下)

　　評(píng)估基準(zhǔn)日是確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間,本項(xiàng)目所選取的評(píng)估基準(zhǔn)日是依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為由委托方確定的一個(gè)特定會(huì)計(jì)期間的終止時(shí)點(diǎn),這個(gè)時(shí)點(diǎn)能反映評(píng)估對(duì)象的整體狀況,而且評(píng)估基準(zhǔn)日前后沒有可能導(dǎo)致被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是合理的

　　注: 一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

　　五、 評(píng)估原則(按不同的評(píng)估目的、方法、對(duì)象取舍)

　　A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場(chǎng)原則 D、持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 H、獨(dú)立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學(xué)性原則 L、貢獻(xiàn)原則 M、預(yù)期收益原則 N、最高最佳使用原則

　　六、 評(píng)估依據(jù)

　　主要包括各種經(jīng)濟(jì)行為文件、法律法規(guī)、采用取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的各種資料及其他參考資料.如:

　　1、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)[1992]36號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;

　　2、國(guó)資辦發(fā)(1996)23號(hào)文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;

　　3、財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;

　　4、《xx市建筑工程造價(jià)信息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)》20xx年第1期;

　　5、《建筑附屬工程造價(jià)速算手冊(cè)》;

　　七、 評(píng)估的假設(shè)及限制條件(無形資產(chǎn)土地使用權(quán)評(píng)估時(shí))

　　八、 評(píng)估方法

　　其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:

　　根據(jù)評(píng)估目的和委估建筑物的特點(diǎn)，從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)持續(xù)使用為假設(shè)前提，采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。

　　(一)基本計(jì)算公式:

　　評(píng)估價(jià)值 = 重置價(jià)值-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

　　重置價(jià)值 = 建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+管理費(fèi)用+資金成本+開發(fā)利潤(rùn)

　　式中:

　　前期及其他費(fèi)用 = 建安工程造價(jià)×各費(fèi)用系數(shù)之和;

　　(二)重置價(jià)值的確定

　　房屋建筑物的重置價(jià)值是根據(jù)xx市現(xiàn)行的工程造價(jià)及取費(fèi)調(diào)差文件，對(duì)其工程造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析測(cè)算，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)及測(cè)量的建筑工程內(nèi)容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結(jié)構(gòu)、施工方法、裝修情況、設(shè)備情況等)，對(duì)所對(duì)應(yīng)的工程造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，綜合確定建筑物的建安工程造價(jià)，并攤?cè)虢ㄔO(shè)過程中所發(fā)生的工程其他費(fèi)用(如其他費(fèi)用、管理費(fèi)用、合理利潤(rùn)、資金成本等)，確定建筑物的重置單價(jià)，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價(jià)值。

　　重置價(jià)值中各組成項(xiàng)目按如下方式確定:

　　(1)房屋建筑物的建安工程造價(jià):評(píng)估人員根據(jù)房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區(qū)同類建筑物進(jìn)行比較，根據(jù)xx市定額站發(fā)布的20xx年第2期《xx市建設(shè)工程造價(jià)信息》經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及有關(guān)材料價(jià)格計(jì)算出建筑物單位面積建安工程造價(jià)，并與工程結(jié)算書指標(biāo)對(duì)比、分析調(diào)整，確定其單位面積建安工程造價(jià)。

　　(2)前期及其他費(fèi)用:根據(jù)xx物價(jià)局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費(fèi)用，項(xiàng)目包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算定額編制管理費(fèi)、預(yù)算定額費(fèi)、城建配套費(fèi)、城市規(guī)劃管理費(fèi)、教育附加費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)。

　　(3)管理費(fèi)用根據(jù)目前xx市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費(fèi)占工程總造價(jià)的比例分析確定。

　　(4)資金成本采用評(píng)估基準(zhǔn)日適用的中國(guó)人民銀行公布的建設(shè)期貸款利率計(jì)算，計(jì)算項(xiàng)目包括建安工程造價(jià)、前期及其它費(fèi)用、管理費(fèi)用。

　　設(shè)定投資在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

　　(5)開發(fā)利潤(rùn)指為開發(fā)建設(shè)房屋而應(yīng)獲得的平均利潤(rùn)，對(duì)于工業(yè)用房，開發(fā)利潤(rùn)一般為零。

　　(三)綜合成新率的確定

　　1、實(shí)體性貶值率

　　根據(jù)房屋建筑物結(jié)構(gòu)和使用用途，以現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)房屋的外觀直觀現(xiàn)狀以及評(píng)估人員的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)綜合分析后采用年限法計(jì)算實(shí)體性貶值率，從而確定房屋實(shí)體性貶值率。

　　對(duì)其內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性變化和質(zhì)量變化未作技術(shù)測(cè)定。

　　實(shí)體性貶值率采用年限法計(jì)算，根據(jù)建設(shè)部門頒布的各類結(jié)構(gòu)房屋建筑物及構(gòu)筑物耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物使用狀況及現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構(gòu)筑物的尚可使用年限，實(shí)體性貶值率計(jì)算公式為:

　　已使用年限

　　實(shí)體性貶值率=─────────────×100%

　　已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限

　　預(yù)計(jì)尚可使用年限加實(shí)際已使用年限最長(zhǎng)不超過國(guó)家規(guī)定使用年限，它的`確定以技術(shù)鑒定作支持。

　　2、功能性貶值的確定

　　功能性貶值是由于技術(shù)陳舊、功能落后而導(dǎo)致的原有資產(chǎn)的相對(duì)貶值。

　　本次評(píng)估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項(xiàng)確定為零。

　　3、經(jīng)濟(jì)性貶值的確定

　　經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化而導(dǎo)致的資產(chǎn)的貶值。

　　本次評(píng)估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項(xiàng)確定為零。

　　4、綜合成新率的確定

　　綜合成新率= 1-實(shí)體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟(jì)性貶值率

　　亦可為:綜合成新率=(1-實(shí)體性貶值率)×(1-經(jīng)濟(jì)性貶值率)×(1-功能性貶值率)

　�、琛⑵渌�評(píng)估方法的使用

　　1、成本逼近法

　　計(jì)算公式為:

　　土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益金)×年期修正系數(shù)×區(qū)位修正系數(shù)

　　2、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　計(jì)算公式為:

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

　　其基本公式為:

　　P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L

　　其中:K=∑Ki

　　P-待估宗地價(jià)格

　　Pu--宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

　　K-待估宗地全部影響因素總修正值

　　Y-期日修正系數(shù)

　　I-容積率系數(shù)

　　J-樓層修正系數(shù)

　　H-使用年期修正系數(shù)

　　L-土地開發(fā)程度修正

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告3

　　20世紀(jì)30年代，以梅森和貝恩為代表的哈佛學(xué)派通過多年對(duì)美國(guó)不同行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和企業(yè)行為進(jìn)行分析、研究，建立了產(chǎn)業(yè)組織理論的傳統(tǒng)分析框架，即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)制約市場(chǎng)行為，進(jìn)而決定市場(chǎng)績(jī)效，一般簡(jiǎn)稱為哈佛學(xué)派的SCP范式。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)誕生于20世紀(jì)80年代末，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，在促進(jìn)資產(chǎn)流動(dòng)、產(chǎn)權(quán)交易、建立現(xiàn)代企業(yè)制度、保障各類產(chǎn)權(quán)主體利益、維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序等方面發(fā)揮著重要的作用，已成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可或缺的重要行業(yè)。

　　一、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

　　市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指特定的市場(chǎng)中，企業(yè)間在數(shù)量、份額、規(guī)模上的關(guān)系以及由此決定的競(jìng)爭(zhēng)形式。根據(jù)壟斷程度的高低，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可劃分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷和完全壟斷四種類型。某一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)屬于哪種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一般取決于下面三個(gè)要素：市場(chǎng)集中度、產(chǎn)品差別化程度和進(jìn)入壁壘的高低。筆者從這三個(gè)方面對(duì)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)集中度

　　市場(chǎng)集中度是指某個(gè)特定產(chǎn)業(yè)或市場(chǎng)中賣方或買方的企業(yè)數(shù)目以及企業(yè)相對(duì)的市場(chǎng)規(guī)模，它反映了產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)或壟斷程度。在產(chǎn)業(yè)組織理論中對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的衡量有絕對(duì)和相對(duì)兩類指標(biāo)。常用的絕對(duì)指標(biāo)有市場(chǎng)上的集中度系數(shù)（CRn）和赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)（HI）等；相對(duì)指標(biāo)有洛倫茨曲線和基尼系數(shù)等。在理論界對(duì)于運(yùn)用各指標(biāo)對(duì)評(píng)估行業(yè)集中度進(jìn)行衡量的優(yōu)劣尚無定論，本文出于數(shù)據(jù)獲取及計(jì)算的簡(jiǎn)便考慮，選用CRn和HI來衡量市場(chǎng)集中度。

　　從以北京為例測(cè)算的CR4和HI數(shù)據(jù)看，與發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)市場(chǎng)集中度相比，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的市場(chǎng)集中度還較低。依照產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為重要的經(jīng)濟(jì)中介機(jī)構(gòu)，最理想的產(chǎn)業(yè)格局是寡頭壟斷格局。因?yàn)楣杨^壟斷可以保證產(chǎn)業(yè)內(nèi)的適度競(jìng)爭(zhēng)，客戶擁有選擇的權(quán)利，同時(shí)壟斷寡頭獲取的壟斷利潤(rùn)使得其可以加強(qiáng)技術(shù)研發(fā)投入，更好地提供產(chǎn)品和服務(wù)。因此，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的市場(chǎng)集中度有待進(jìn)一步提高。

　�。ǘ�）產(chǎn)品差別化

　　資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為咨詢、鑒證類的中介行業(yè)，其提供的產(chǎn)品是以信息為載體的.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽署的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，在實(shí)施了必要的評(píng)估程序?qū)μ囟ㄔu(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。盡管本質(zhì)上由于資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所資質(zhì)、評(píng)估程序履行情況及資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員個(gè)人能力等因素的影響，不同資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所出具的評(píng)估報(bào)告存在一定的差異，但從形式上看，不同評(píng)估事務(wù)所出具的評(píng)估報(bào)告均是根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》等相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定出具的，不存在什么區(qū)別。這就使得由于評(píng)估報(bào)告價(jià)值和質(zhì)量等難以衡量，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的需求者處于信息劣勢(shì)地位，對(duì)服務(wù)的質(zhì)量存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，有可能造成資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　（三）進(jìn)入壁壘

　　對(duì)于進(jìn)入資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)來說，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批管理辦法》規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立可以采用合伙制或有限責(zé)任公司兩種組織形式。就注冊(cè)資本而言，設(shè)立合伙制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，合伙人實(shí)際繳付的出資額為人民幣10萬元以上；設(shè)立公司制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，注冊(cè)資本為人民幣30萬元以上。由于注冊(cè)資本較低，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立較為容易。此外，資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格進(jìn)入壁壘也較低。在我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入制度主要是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試制度。與國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家相比，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師考試無論在報(bào)名條件的設(shè)置上還是在考試內(nèi)容、考試科目、考試形式等方面標(biāo)準(zhǔn)都較低。這些因素造成了我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)入低壁壘的現(xiàn)狀。

　　二、市場(chǎng)行為

　　市場(chǎng)行為是指企業(yè)在基于市場(chǎng)供求條件并充分考慮與其它企業(yè)關(guān)系的基礎(chǔ)上所采取的各種決策行為，市場(chǎng)行為的根源在于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。目前我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)集中度較低，產(chǎn)品差異化不明顯，進(jìn)入壁壘相對(duì)較低，更接近于壟斷競(jìng)爭(zhēng)型的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，這一市場(chǎng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和評(píng)估報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)生。

　�。ㄒ唬﹥r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)

　　對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)主要是評(píng)估報(bào)告收費(fèi)的高低。目前我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)越演越烈，幾乎每一家事務(wù)所都自覺或不自覺地加入了低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)招攬客戶的游戲，嚴(yán)重?fù)p害了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的社會(huì)形象。同時(shí)，低廉的評(píng)估收費(fèi)使得評(píng)估機(jī)構(gòu)不得不減少評(píng)估程序，這將直接影響評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量。

　　資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所是受委托人委托、向委托人或資產(chǎn)交易當(dāng)事人提供合理的資產(chǎn)價(jià)值咨詢意見，資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所與委托人構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的供需鏈條。但在我國(guó)國(guó)有企業(yè)中，由于投資者的實(shí)體缺位，所有權(quán)弱化，國(guó)家所有者的權(quán)責(zé)不能得到明確落實(shí)。在企業(yè)股份制改造過程中，促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)者出于自身目的誘導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具失實(shí)的評(píng)估報(bào)告，造成供需鏈條脫節(jié)，正常市場(chǎng)需求扭曲，導(dǎo)致了需方?jīng)]有必要根據(jù)質(zhì)量、信譽(yù)、規(guī)模等評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)在價(jià)值去對(duì)供方進(jìn)行挑選，價(jià)格不能作為價(jià)值的市場(chǎng)表現(xiàn)被反映出來，因而評(píng)估機(jī)構(gòu)的價(jià)格戰(zhàn)也就愈演愈烈。

　　（二）評(píng)估報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)

　　在資產(chǎn)評(píng)估工作中遵循獨(dú)立性、客觀公正性和科學(xué)性原則是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)生存和發(fā)展的根本。只有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師能夠完全依據(jù)事實(shí)做出正確判斷和評(píng)估，并能夠不受其它任何影響地出具評(píng)估報(bào)告，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告才是可信的，才能最大限度地得到社會(huì)的認(rèn)可。但在資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈化的今天，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為了生存和發(fā)展，在損失厭惡心理的作用下，會(huì)主動(dòng)滿足客戶需求，參與造假。作為資產(chǎn)評(píng)估虛假報(bào)告的出具者，評(píng)估人員在面臨克扣薪水及失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，由于厭惡損失而不得不出具虛假的評(píng)估報(bào)告。同時(shí)，從眾心理也助長(zhǎng)了這一行為，資產(chǎn)評(píng)估人員會(huì)對(duì)其他評(píng)估機(jī)構(gòu)的違規(guī)行為進(jìn)行效仿，進(jìn)而增加了對(duì)出具虛假評(píng)估報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)偏好。因此，在我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不僅存在高度的市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，也存在評(píng)估報(bào)告的不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　三、市場(chǎng)績(jī)效

　　市場(chǎng)績(jī)效是指在一定的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)條件下，由一定的市場(chǎng)行為所形成的價(jià)格、產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)、產(chǎn)品質(zhì)量和品種以及最終技術(shù)進(jìn)步等方面的最終經(jīng)濟(jì)成果。筆者從資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)水平、執(zhí)業(yè)范圍及評(píng)估質(zhì)量三個(gè)角度對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行分析。

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)業(yè)水平

　　由于國(guó)內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使各大事務(wù)所都在執(zhí)業(yè)水平方面大做文章；又由于電子化和網(wǎng)絡(luò)化的迅猛發(fā)展，使執(zhí)業(yè)與后續(xù)教育方式、方法及效率等方面發(fā)生了根本性變化，相關(guān)成本降低。在評(píng)估從業(yè)人員選拔方面，有的大型資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不惜高薪雇傭前政府政要、資深信息工程師、相關(guān)專業(yè)科學(xué)家以及企業(yè)高級(jí)經(jīng)理等非會(huì)計(jì)人員。不論是科學(xué)技術(shù)的采用，還是人才結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，都使得評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)水平得到顯著提高。

　　（二）執(zhí)業(yè)范圍

　　隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制的改革，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)也已從對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估擴(kuò)展到金融、資源性資產(chǎn)、公共資產(chǎn)、文化資產(chǎn)等領(lǐng)域的評(píng)估；評(píng)估方法從單一的成本法，發(fā)展到以市場(chǎng)法、收益法為主的多種評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)向廣度（多元化）和深度（高附加值）擴(kuò)展，這將導(dǎo)致執(zhí)業(yè)組織規(guī)模兩極化，執(zhí)業(yè)手段網(wǎng)絡(luò)化，并帶來資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)乃至整個(gè)增值服務(wù)行業(yè)的規(guī)范化與高效化。

　�。ㄈ�）評(píng)估質(zhì)量

　　資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量不僅取決于評(píng)估人員的職業(yè)能力，還取決于評(píng)估人員的獨(dú)立性。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)雖具有較高競(jìng)爭(zhēng)性，但評(píng)估質(zhì)量不高，出現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與產(chǎn)業(yè)組織理論相悖的現(xiàn)象。因此，資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的組成部分，需要政府和資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)通過法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則等對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行為進(jìn)行約束，遏制評(píng)估舞弊和評(píng)估結(jié)果失實(shí)等現(xiàn)象，提高市場(chǎng)依據(jù)評(píng)估信息進(jìn)行資源配置的效率。

　　四、結(jié)論與建議

　　我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)是在改革開放和建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的宏觀背景下應(yīng)運(yùn)而生的，是一個(gè)年輕而又充滿生機(jī)的中介服務(wù)行業(yè)。目前，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)集中度較低，產(chǎn)品差異化不明顯，進(jìn)入壁壘相對(duì)較低，這一近似壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和評(píng)估報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)行為的產(chǎn)生。國(guó)內(nèi)評(píng)估行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，促進(jìn)了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)水平的進(jìn)步和業(yè)務(wù)的不斷創(chuàng)新，但不容忽視的是資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量狀況令人堪憂。為此，筆者提出以下建議：

　　（一）盡快建立獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估法律體系，從而使資產(chǎn)評(píng)估工作有法可依，促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的自律和規(guī)范化發(fā)展，進(jìn)而遏制資產(chǎn)評(píng)估虛假信息泛濫、執(zhí)業(yè)質(zhì)量低下等嚴(yán)重問題，促進(jìn)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展。

　　（二）對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的組織形式應(yīng)進(jìn)行適時(shí)的修改，采用有限合伙制，增強(qiáng)合伙人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保證評(píng)估質(zhì)量。

　�。ㄈ�）在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的評(píng)估委員會(huì)，從根本上消除資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托者合謀的隱患。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告4

　　資產(chǎn)評(píng)估學(xué)是運(yùn)用商品價(jià)值理論對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)格給予真實(shí)、客觀、公正、合理的評(píng)定和估算。

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方和權(quán)屬方 1、委托方：馬玉桂 2、權(quán)屬方：馬玉桂

　　二、估價(jià)方基本情況

　　估價(jià)方名稱：xxx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：xxx xx分公司地址：xxx 分公司負(fù)責(zé)人：xxx 聯(lián)系人：xxx 聯(lián)系電話：xxx

　　三、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)位情況

　　1、項(xiàng)目四至：東為北沿路，南為文靖西路，西為秦淮河，北為宏運(yùn)大道; 2、交通組織：北沿路、文靖西路、宏運(yùn)大道等; 3、周邊商業(yè)配套：周邊銀行、酒店等商業(yè)配套一般 4、鄰近商圈：東山漁港商業(yè)圈; 5、周邊商業(yè)氛圍：較優(yōu);

　　6、基礎(chǔ)設(shè)施：宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”; 7、公共交通：137路、103路等;

　　8、距離公交站點(diǎn)：距離公交北沿路站約100米。

　　四、估價(jià)對(duì)象基本情況 1、房屋坐落：xxxx; 2、銷售案名：xxxx; 3、房屋結(jié)構(gòu)：鋼混; 4、現(xiàn)狀用途：商業(yè);

　　5、房屋層次：評(píng)估對(duì)象所在建筑為鋼混3層結(jié)構(gòu)，評(píng)估對(duì)象位于第-1-2層; 6、建筑面積：169.42㎡; 7、套型：商鋪; 8、朝向：東南;

　　9、建筑年代、保養(yǎng)情況：20xx年左右，保養(yǎng)情況較優(yōu);

　　10、小區(qū)環(huán)境、綠化：所在小區(qū)環(huán)境較優(yōu)，綠化較優(yōu)，保潔情況較優(yōu); 11、車庫(kù)(車位、車棚)情況：地下車庫(kù)、地上停車位; 12、物業(yè)管理：物業(yè)公司管理; 13、所在項(xiàng)目規(guī)模：一般; 14、商業(yè)氛圍：較優(yōu);

　　15、內(nèi)部裝修：估價(jià)對(duì)象原作為飯店經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)狀空置; 16、其他：公共部分裝修：涂料;外墻：玻璃幕墻、鋁板;

　　五、權(quán)屬狀況 1、房屋權(quán)屬狀況

　　(1) 證號(hào)：xxxx第JN00150280號(hào); (2) 房屋所有權(quán)人：馬玉桂; (3) 房屋坐落：xxxx; (4) 丘權(quán)號(hào)：----; (5) 房屋性質(zhì)：私有; (6) 幢號(hào)：55; (7) 房號(hào)：11; (8) 房屋結(jié)構(gòu)：鋼混; (9) 房屋總層數(shù)：3; (10)所在層數(shù)：----; (11)建筑面積：169.42㎡; (12)規(guī)劃用途：住宅; (13)產(chǎn)權(quán)來源：轉(zhuǎn)移; (14)建筑年代：----;

　　(15)備注：----;

　　(16)共有情況：?jiǎn)为?dú)所有;

　　(17)他項(xiàng)權(quán)利狀況：根據(jù)委托方提供資料，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未設(shè)定任

　　何他項(xiàng)權(quán)利。

　　2、土地權(quán)屬狀況

　　(1)證號(hào)：xxx(20xx)第07292號(hào); (2)土地使用權(quán)人：馬玉桂; (3)座落：xxx;

　　(4)地號(hào)：21100055003; (5)圖號(hào)：----;

　　(6)用途：住宅用地(商品房); (7)使用權(quán)類型：出讓;

　　(8)終止日期：20xx年02月23日; (9)使用權(quán)面積：58.8㎡;

　　六、估價(jià)基本事項(xiàng)

　　1、估價(jià)目的

　　為委托方擬用估價(jià)對(duì)象向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　2、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 20xx年03月15日

　　3、估價(jià)方法

　　選取市場(chǎng)比較法和收益還原法作為本次估價(jià)的基本方法。 (1)市場(chǎng)比較法

　　基于評(píng)估人員掌握有充足的'交易實(shí)例，選用市場(chǎng)比較法比較適宜。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的

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