- 相關推薦
項目策劃書怎么寫
時光如箭，轉眼一劃而過，一段時間的工作已經(jīng)結束了，我們又將開啟新一輪的工作，又有新的工作目標，是時候靜下心來好好寫寫策劃書了。策劃書怎么寫才更有新意呢？以下是小編收集整理的項目策劃書怎么寫，希望對大家有所幫助。
項目策劃書格式：
一、項目的簡要介紹。
二、項目的內(nèi)容：
1、立項依據(jù)：根據(jù)國內(nèi)外現(xiàn)狀、存在的問題以及發(fā)展趨勢進行闡述。
2、項目意義：就其對產(chǎn)業(yè)的進步、經(jīng)濟建設和社會發(fā)展的推動作用方面進行論述。
3、項目的內(nèi)容及目標：就項目的內(nèi)容和目標進行闡述。
4、項目可行性分析：
(1)對項目進行可行性方面的分析，包括項目已有的單位、實力情況、現(xiàn)有條件、工作基礎以及優(yōu)勢;
(2)就存在的問題以及解決辦法等進行分析。
5、需求預測及分析：
(1)市場定位及市場分析;
(2)用戶分析;
(3)市場環(huán)境及前景。
6、完成項目采用的方法：就完成項目需要采用的方法進行闡述。
三、項目發(fā)起人、股東方、管理和技術支持：
1、項目發(fā)起方的背景：就項目發(fā)起方的情況進行說明。
2、項目發(fā)起方的業(yè)務，包括近三年的財務報表
(1)項目發(fā)起方的業(yè)務情況;
(2)項目發(fā)起方近三年的財務報表。
3、項目發(fā)起方的主要股東和管理人員的簡歷。
四、市場和銷售安排：
1、市場的基本情況：
(1)該產(chǎn)品的主要用途;
(2)本地、國內(nèi)和出口市場的目前容量、增長率，價格變化等。
2、該項目的生產(chǎn)能力、生產(chǎn)成本，單位銷售價格、主要銷售對象，和預計市場份額：
(1)生產(chǎn)能力及生產(chǎn)成本;
(2)單位銷售價格、主要銷售對象;
(3)預計計劃份額。
3、產(chǎn)品的客戶情況，銷售渠道的安排：
(1)客戶情況：就客戶的情況進行說明。
(2)銷售渠道：介紹銷售渠道的安排情況。
4、目前市場競爭情況：
(1)其他現(xiàn)有生產(chǎn)廠家：列舉出其他生產(chǎn)廠家的情況，以及最具有威脅性的地方。
(2)計劃新上的類似項目，替代產(chǎn)品的情況：列舉出這些廠家的類似項目，替代產(chǎn)品的具體情況，指出其對現(xiàn)在項目的潛在威脅。
5、類似產(chǎn)品進口的關稅和管制情況;
6、影響產(chǎn)品市場的主要因素：就能夠影響產(chǎn)品市場的因素進行詳細的分析。
五、技術可行性、人員、原材料供應和環(huán)境：
1、項目計劃采用的生產(chǎn)工藝;
2、與其他公司合作的安排;
3、項目的人員培訓和關鍵技術的保證：
(1)人員培訓：就人員培訓進行闡述。
(2)關鍵技術的保證：就關鍵技術的保證方面作出闡述。
4、當?shù)氐膭趧恿突A設施狀況：就通訊、交通、水源、能源和電力供應等方面進行詳細說明。
5、生產(chǎn)成本和費用的分類數(shù)據(jù);
6、原材料供應的來源、價格、質(zhì)量;
7、計劃生產(chǎn)設施與原材料供應、市場、基礎設施的關系;
8、計劃生產(chǎn)設施與規(guī)劃與現(xiàn)有同類生產(chǎn)設施的比較;
9、生產(chǎn)設施的環(huán)境因素和應對措施。
六、投資預算、中小企業(yè)融資計劃和效益分析：
1、項目投資和資金安排;
2、項目的資金結構：就股東的股本投入情況、股東貸款情況以及銀行中小企業(yè)融資數(shù)額進行闡述。
3、希望國際金融公司與銀團的參與方式，股本、貸款或兩者兼有;
4、項目的財務預測：就生產(chǎn)、銷售、資本和負債、利潤、資金流動、效益的回報進行預測。
5、影響效益的主要因素。
七、政府支持、管理和審批：
1、當?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)政策和投資方向?qū)椖康挠绊?
2、當?shù)卣畬υ擁椖靠梢蕴峁┑墓膭畲胧┖椭С?
3、該項目對當?shù)亟?jīng)濟的貢獻;
4、該項目需經(jīng)過的審批手續(xù)和時間。
八、項目準備和進展的時間表：
1、進行項目分解：就項目的實際情況將項目分解成幾個比較小的模塊。
2、里程碑事件：列出該項目可能經(jīng)過的幾個里程碑情況。
3、時間安排：就項目的具體時間安排進行分配。
4、經(jīng)費安排：就項目的每個周期以及分解情況進行經(jīng)費的分配。
5、人員安排：在各個項目模塊以及時間段的人員安排情況。
注意事項：一份好的項目計劃書的特點是：關注產(chǎn)品、敢于競爭、充分市場調(diào)研，有力資料說明、表明行動的方針、展示優(yōu)秀團隊、良好的財務預計等幾點，從而使合作伙伴會更了解項目的整體情況及業(yè)務模型，也能讓投資者判斷該項目的可盈利性。
【范文】
一、市場背景
濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特征，簡析如下：
(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥。
項目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)XX年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濟南市場。同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。
項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化
能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格。
能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個階段：
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。
(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)�；⑵放苹奶卣�，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢
開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當?shù)厍闆r并與之結合，了解客戶心態(tài)。
二、項目分析
1、基本情況：
本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區(qū))山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費能力分析：
經(jīng)濟水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。
隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：
私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求。
(二)外地客源
此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型
外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。
外資企業(yè)駐濟高層管理人士：加入wto后，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發(fā)的重點。
三、項目定位
本案位于濟南市的，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此我司建議將本案定位于：會養(yǎng)人的房子——滋養(yǎng)城市貴族。
綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：
1、地理位置優(yōu)越。
2、交通動線充足。
3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。
4、社區(qū)規(guī)劃合理。
5、智能化水平高。
6、有強大的升值潛力。
7、戶型實用、舒適。
五、產(chǎn)品建議
由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內(nèi)部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：
(一)社區(qū)配套設施
1、采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)
理由：
a、無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。
b、室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨立調(diào)節(jié)控制，具有健身功能。
c、輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、潔凈。
d、便于設落地窗。
2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。
3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動控制系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng)，設消防電梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監(jiān)測火情。
4、信息系統(tǒng)
有線電話：市區(qū)標準有線電視信號及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。
通訊設施：預留兩部idd電話插口。
網(wǎng)絡：寬帶網(wǎng)入戶，并預留管線。
5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整套高級廚具，純凈水入戶。
6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。
(二)本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。
(三)外立面材料及顏色
建議采用高級涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。
理由：
a、涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易查出，而用面磚則不易查出。
b、棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。
(四)綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。
(五)規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責的真實表現(xiàn)，這樣很容易引起消費者的認可。
(六)戶型設計：戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100——180平方米之間，適當保留200——250平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。
(七)戶型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。
六、推案策略
(一)售樓處選址：
我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。
理由：
(1)該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。
(2)人員流動量大，易擴大知名度。
(3)交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。
缺點：投入費用高。
(二)推案操作階段及操作目的
本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：
第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。
理由：
(1)本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。
(1)中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。
在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。
理由：
價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗(如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。)
第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。
理由：
(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。
(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。
第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。
(三)價格策略
目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。
整體操作結束后，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關系后報與貴司參考。
七、廣告策略
(一)主訴求點：
突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點。
理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。
(二)各銷售期訴求
1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設施開發(fā)觀念等。
2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。
3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領下，分期展現(xiàn)戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。
理由：
(1)可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。
(2)可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明�？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久。
(三)廣告媒體選擇
1、電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。
2、報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊
3、車體——主要選擇能直達本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。
4、電臺——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。
5、三維動畫——提前展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。
八、操作執(zhí)行安排
我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結出一套嚴謹?shù)捻椖坎僮髁鞒獭Ｍ耆⒃谑袌龌A上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。
(一)前期市調(diào)階段(第一階段)
第一階段人員安排
1、市場研究分析
環(huán)境研究分析項目地段背景調(diào)研附近房地產(chǎn)調(diào)研市場消費傾向調(diào)研分析市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員2名
2、市場調(diào)研成果總結專案組動腦會議后，市調(diào)負責人與專案主管共同編寫市場總結
3、物業(yè)規(guī)劃研判專案組動腦會議
4、營銷方向與設想(開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議)
5、策劃報告綱要專案策劃員執(zhí)筆
此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調(diào)研，并編寫市調(diào)報告。在對本案的規(guī)劃情況熟知后，結合前期的市場調(diào)研成果，召開動腦會議，初步確認本案的營銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。在與發(fā)展商共
同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進行第二階段的工作內(nèi)容。
(二)銷售準備階段(第二階段)
第二階段人員安排
1、營銷策劃報告的正式交稿主要內(nèi)容的決定：目標市場定位銷售策略制定推廣措施及訴求重點廣告目標與目的廣告預算的編制平面制作物設計要求(樓書風格建議、dm及單頁制作建議、海報建議、展板內(nèi)容建議等)現(xiàn)場pop布置建議sp活動建議媒體選擇與安排進行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報告。
2、我司與發(fā)展商會議(確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、sp活動計劃等內(nèi)容)-----
3、廣告計劃及文案設計審核專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設計人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，發(fā)展商進行確認與把握。
4、印刷品樣稿的審核與修正
5、現(xiàn)場pop布置具體內(nèi)容：現(xiàn)場圍墻裝飾現(xiàn)場橫幅和錦旗布置現(xiàn)場燈箱、指示牌展板、模型制作售樓處裝修布置售樓處導引牌樣板房裝修布置我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督。
6、市區(qū)內(nèi)長效媒體安排
7、銷售文件的準備專案策劃
8、售講資料編寫
9、營業(yè)員培訓與考核專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等
10、樓盤報章廣告審核與安排廣告策劃人員、專案主管
11、銷售名片印刷廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成
此階段基本為策劃報告內(nèi)容的實施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡與監(jiān)督，并及時與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進行現(xiàn)場布置;進行業(yè)務員培訓，及一切銷售資料的準備與落實。
�。ㄈ╀N售階段(第三階段)
第三階段負責人員
1、實施廣告計劃在取得發(fā)展商的確認條件下，我司具體實施。
2、現(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控專案經(jīng)理、策劃員
3、電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計與通報
4、價格反應與檢討
5、廣告效果統(tǒng)計廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理
6、廣告效果檢討
7、銷售策略調(diào)整專案組動腦會議，并由策劃員與廣告策劃人員實施
8、廣告策略調(diào)整
9、銷售形勢分析與預測專案組會議
10、會議安排
每周例會專案經(jīng)理通報銷售情況，了解工程進度(與發(fā)展商)，業(yè)務員反饋情況調(diào)查
月會專案經(jīng)理、策劃專案與發(fā)展商進行銷售工作總結，月度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。
階段銷售會議專案經(jīng)理、策劃員、廣告策劃人員與發(fā)展商進行銷售階段總結，銷售形勢分析預測，下階段總體計劃與安排。
項目策劃書寫作基本原則
客觀原則
是指項目策劃運作過程中，策劃人員通過各種努力，使創(chuàng)新和創(chuàng)意自覺、能動地符合策劃對象的客觀實際。準確界定目標的方法有很多種，以銷售目標為例，就是要做好市場調(diào)研，了解競爭對手，了解消費者需求，了解自身的實力，在充分掌握事實數(shù)據(jù)的基礎上，進行項目的分析、預測，提高策劃目標的可到達性、可實現(xiàn)性。
整合原則
明確性質(zhì)整合資源。策劃人員須對項目所涉及的各類資源進行整理和分類，明確各類資源的性質(zhì)以及它們對于項目實現(xiàn)的重要程度。另外，項目策劃人員還必須懂得各種資源的組合使用，要懂得抓住重點，使資源組合后的合力加強，實現(xiàn)1+1﹥2的協(xié)同效應。例如，地產(chǎn)項目的概念、地段、人文、景觀等資源的綜合運用，可大大提升房地產(chǎn)的品味、文化和實際價值。
定位原則
給項目策劃的內(nèi)容確定明確的方向和具體的目標。項目策劃的定位包括戰(zhàn)略定位、市場定位等�？傮w定位和分層定位：總體定位包括項目的目標、宗旨、指導思想、總體規(guī)模、功能特點、發(fā)展方向等。分層定位是項目的具體子項工作的定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位、品牌定位等。項目總體定位確定了項目的戰(zhàn)略格局和發(fā)展方向，對具體定位有指導和約束作用。具體定位則是在總體定位下展開的，具體定位是對總體戰(zhàn)略目標的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向和指導思想。
信息原則
項目策劃的關鍵流程就是從信息收集、加工與整理開始的。信息是指導策劃行為的基礎性情報。主要包括：原始信息要全面。項目越大需要收集的信息就越多，信息的收集涉及區(qū)域內(nèi)政治、經(jīng)濟、文化、政府、銀行、競爭對手、消費能力等各方面。信息加工要準確及時。用陳舊的歷史數(shù)據(jù)預測現(xiàn)在和將來，可能會存在各種問題，對策劃人員來說，掌握信息的時空界限，及時地對信息加以分析，用最新的數(shù)據(jù)指導最近的行動，才能使策劃效果更加完善。信息采集要系統(tǒng)連續(xù)。項目策劃是針對項目發(fā)展各個階段進行實施設計的前瞻性判斷，在實施過程中，可能會出現(xiàn)一定的偏差，因此，對項目實施過程中各階段的信息進行連續(xù)的收集，才能保證項目策劃更具有彈性和動態(tài)管理能力。
可行性原則
是指項目策劃方案經(jīng)實施后，能夠達到并符合項目的預期目標和效果�？尚行栽瓌t要求策劃人員時時刻刻為項目的科學性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯，防止失敗。方案分析。確定最優(yōu)方案是貫徹可行性原則的第一步。策劃人員應懂得如何從多種方案中選擇最佳的方案。方案選定后，策劃人員還要對該方案實施的可行性進行進一步分析。經(jīng)濟技術分析。這是項目策劃的核心環(huán)節(jié)。其中，經(jīng)濟指標是項目成功的判斷標準，而技術標準則是項目實施的前提和保障。首先，項目策劃方案的經(jīng)濟性是指以最小的經(jīng)濟投入達到最佳的策劃目標。其次，策劃方案的技術可行性分析也是一個不可忽視的重要環(huán)節(jié)。項目策劃能否實現(xiàn)需要特定的技術來保證，策劃人員應對項目涉及的關鍵技術進行分析和論證，確保能完善并獲得關鍵技術。
基本框架
項目策劃書的基本框架是包容策劃所有內(nèi)容的“容器”，它會因項目的不同而不同，但同一類項目會有一定的相似性。例如，工業(yè)項目策劃主要包括項目建設的必要性和條件、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案、技術方案、設備方案和工程方案、投資估算及資金籌措、效益分析等；旅游項目策劃主要包括市場分析與預測、商業(yè)模式評價、場址條件分析、工程工藝要求及方案選擇、環(huán)境影響評價、勞動安全衛(wèi)生消防、項目總投資估算、融資安排、財務預測及評價、社會效益評價等。從上述兩種不同的項目來看，二者之間也存在許多共同之處。為了滿足大多數(shù)項目策劃的需要，總結出項目策劃書撰寫的大致框架。
策劃目的介紹
此部分內(nèi)容多集中在項目策劃概述中，是項目策劃的開始，屬于整個策劃的綱領性文字。主要包括以下三個部分，或視具體項目策劃的要求而定。
第一，項目策劃背景的介紹。包括項目發(fā)起人的一般情況、發(fā)展戰(zhàn)略以及本項目對企業(yè)的作用介紹等；項目所在地的政治經(jīng)濟發(fā)展趨勢，以及本項目的社會價值與現(xiàn)實意義介紹等。
第二，項目策劃范圍的介紹。包括項目自身的范圍、項目策劃的具體范圍以及適用時間的介紹。
第三，項目策劃目的的介紹。項目策劃目的多種多樣，主要包括以下內(nèi)容：一是制定項目發(fā)展的戰(zhàn)略；二是制定項目的營銷策略；三是制定項目管理的依據(jù)；四是通過上述幾種策略的綜合，體現(xiàn)項目發(fā)起人通過項目創(chuàng)造最大價值的要求。
政策依據(jù)介紹
有些項目策劃，如，旅游項目、工業(yè)項目、農(nóng)業(yè)項目以及能源項目等等，需要交代項目策劃的政策依據(jù)。這些依據(jù)主要涉及國家相關的法律、法規(guī)，地方政府的政策規(guī)定、特殊行規(guī)以及國家標準等。項目政策依據(jù)的主要內(nèi)容也可放在項目策劃書的前言或概述中以羅列的形式加以介紹。
環(huán)境分析
一般來說，環(huán)境分析主要用SWOT分析框架來闡述。由于不同的項目面臨的環(huán)境不同，外部環(huán)境分析一般涉及宏觀環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的介紹，內(nèi)部環(huán)境則是對企業(yè)和項目的分析。其中宏觀環(huán)境主要涉及政治、經(jīng)濟、文化、社會、自然、技術等。產(chǎn)業(yè)環(huán)境主要設計競爭對手、消費者、產(chǎn)品、價格、渠道、促銷方式等。
企業(yè)分析需要考慮企業(yè)的實力、能力和資源的現(xiàn)狀等。項目分析需要考慮項目的自身特點等。通過內(nèi)外環(huán)境分析，在此基礎上進行綜合的SWOT分析，從而找出在各種環(huán)境組合下的項目方案制定的依據(jù)。
與內(nèi)外部環(huán)境分析相關聯(lián)的還有項目市場細分、目標市場選擇和定位分析，內(nèi)外環(huán)境分析是項目定位和營銷策略制定的基礎。
項目方案分析
根據(jù)SWOT分析的結果，進行項目的實施框架。主要內(nèi)容包括項目的目標，具體策劃以及實施控制的介紹。具體策劃是主要內(nèi)容，涉及項目人力資源、組織結構、市場營銷、財務管理等。
營銷方案分析
根據(jù)項目戰(zhàn)略方案分析，進行具體營銷方案策劃。其內(nèi)容如果涉及市場調(diào)查，則對調(diào)查方法和調(diào)查結論進行介紹。在此基礎上，再給出具體的營銷理念與營銷目標，以及針對市場競爭狀況而進行的產(chǎn)品、價格、渠道和促銷策略設計。促銷策略主要內(nèi)容集中在營銷主題設計與傳播、廣告創(chuàng)意與制作、媒體安排與選擇、促銷工具選擇和策略設計上。
組織結構分析
對涉及項目實施環(huán)節(jié)的項目策劃書來說，應有必要的組織結構設計。組織結構設計一般與人力資源管理結合在一起，具體內(nèi)容包括項目組織結構分析、組織結構設計、團隊建設、崗位職責分工、預測需求人數(shù)、組織招聘等。
項目財務分析
項目財務分析涉及項目財務管理的各個層面。其中，既有項目預算、成本控制、融資分析的內(nèi)容，也有項目財務預測和風險管理的內(nèi)容。對于所有項目來說，都要對項目的盈利能力和投資回報進行估算。此外，對涉及融資的項目策劃，要注重項目風險的分析。項目財務分析可以通過現(xiàn)金預算表、利潤表、資產(chǎn)負債表等進行介紹。
進度控制分析
對涉及項目管理的項目策劃書，有必要編制項目計劃，并設計進度控制的基本策略。項目計劃和進度控制一般都采用特定的時間分期，分階段設定各種目標，來保證項目按時、按質(zhì)地完成。進度控制分析主要內(nèi)容包括進度控制、質(zhì)量控制和費用控制三個部分。
【項目策劃書怎么寫】相關文章：
項目工作總結怎么寫12-30
夢想策劃書怎么寫12-23
怎么寫網(wǎng)站的策劃書02-04
項目結題報告書怎么寫01-31
營銷策劃書怎么寫通用01-12
項目策劃書02-06
迎新晚會活動策劃書怎么寫03-13
合格的房地產(chǎn)策劃書怎么寫10-01