高爾夫地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告
第一節(jié)高爾夫地產(chǎn)概況
改革開放后，一大批先富起來(lái)的中國(guó)企業(yè)家鐘情于高爾夫這一“紳士運(yùn)動(dòng)”、“時(shí)尚運(yùn)動(dòng)”。于是，高爾夫運(yùn)動(dòng)在中國(guó)刮起了一股旋風(fēng)。有人說(shuō)，SARS讓高爾夫運(yùn)動(dòng)在中國(guó)提前了五年�，F(xiàn)在，隨著國(guó)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)的不斷增多，與自然、綠色、健康無(wú)限貼近的高爾夫，不僅僅是一種鍛煉的方式，更成了許多人的生活方式、交友平臺(tái)，甚至是選擇生意伙伴的途徑。于是，看準(zhǔn)高爾夫運(yùn)動(dòng)的自然健康，靠近高爾夫球場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也應(yīng)運(yùn)而生。
在深圳，與觀瀾湖高爾夫球會(huì)同屬香港駿豪集團(tuán)的深圳市觀瀾湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成功開發(fā)了系列高爾夫高尚物業(yè)項(xiàng)目，被中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“中國(guó)深圳地產(chǎn)高檔社區(qū)成功開發(fā)典范”。
在上海，湯臣高爾夫集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，就分為房地產(chǎn)和球場(chǎng)兩大塊。
在中山，雅居樂(lè)集團(tuán)多條腿走路，既開發(fā)高爾夫球場(chǎng)，也開發(fā)與球場(chǎng)配套的房地產(chǎn)、餐飲、酒店及商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。
在珠海，珠海金灣高爾夫房地產(chǎn)公司，不僅經(jīng)營(yíng)高爾夫項(xiàng)目開發(fā)與管理，同時(shí)也從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)……
對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，買房子自然看重居住環(huán)境和居住品質(zhì)，在社區(qū)或周邊擁有大片的綠地、潔凈的空氣和自然的環(huán)境對(duì)于久居城市的人來(lái)說(shuō)，意味著一份難覓的閑適心情和生活品質(zhì)的提升。而與綠色、健康比較貼近、令人身心放松、回歸自然的高爾夫運(yùn)動(dòng)，不僅正在成為現(xiàn)代人喜愛的一種運(yùn)動(dòng)，更是人們樂(lè)于擁有的生活方式。尤其是對(duì)收入較高的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，高爾夫更代表著一種健康自然的生活理念。無(wú)論是晨曦，還是水瀅落日，悠然地坐在觀景露臺(tái)的休憩椅上，或是透過(guò)大面積落地玻璃窗，看落霞與百鳥齊飛，秋水共長(zhǎng)天一色，心情，是那樣的豁然和舒暢。靈感的空間取悅于人的感觀，生活于是變得悠閑和自在。
高爾夫住宅的開發(fā)形式一般說(shuō)來(lái)有以下兩種形式：
1、高爾夫球場(chǎng)內(nèi)的物業(yè)，有以下幾個(gè)特性：均定位為別墅；在高爾夫球場(chǎng)內(nèi)的別墅的單位面積普遍較大，一般在300平方米以上；從價(jià)格方面來(lái)看，高爾夫別墅的價(jià)格一般在120xx——20xx0元/平方米之間，以總價(jià)款的形式標(biāo)價(jià)。
2、高爾夫球場(chǎng)周邊的物業(yè)，有以下幾個(gè)特性：同一區(qū)域的物業(yè)，靠近高爾夫球場(chǎng)的物業(yè)均價(jià)高于遠(yuǎn)離高爾夫球場(chǎng)的物業(yè)；同一物業(yè)、同一樓層朝高爾夫球場(chǎng)一面的戶型在價(jià)格上高出其他戶型幾百甚至上千。
從銀行按揭付款方式上來(lái)看，購(gòu)買高爾夫物業(yè)的置業(yè)者人均或家庭月收入皆在萬(wàn)元以上，其具體構(gòu)成如下：事業(yè)上成功、收入穩(wěn)定的律師、會(huì)計(jì)師；銀行、證券、金融界的高級(jí)主管階層；房地產(chǎn)開發(fā)公司副總級(jí)以上人士；廣告、新聞、電視等傳媒領(lǐng)域有較高知名度的創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、策劃；外資公司的高級(jí)主管；高科技、IT企業(yè)的高技術(shù)人才、精英人才；私營(yíng)企業(yè)或公司的老板；在大陸公司就職的香港高級(jí)職員。
一般國(guó)外的高爾夫球場(chǎng)，一次公開賽收入就可以維持員工一年的薪水，但在中國(guó)，這樣的'賽事很少，所以作為短期投資，國(guó)內(nèi)的發(fā)展商通常選擇用別墅項(xiàng)目盡快收回投向球場(chǎng)的巨額成本，同時(shí)球場(chǎng)還能促進(jìn)別墅的銷售。加之目前中國(guó)的許多高爾夫球場(chǎng)融合了英國(guó)的古典和日本的精致，其優(yōu)美的自然環(huán)境吸引了眾多的購(gòu)房者。也許正是別墅帶球場(chǎng)的這種思路，高爾夫運(yùn)動(dòng)的發(fā)展正在提高其原本發(fā)展的軌跡。
第二節(jié)東部華僑城高爾夫地產(chǎn)調(diào)查
深圳東部華僑城房地產(chǎn)面積共20萬(wàn)平方米，項(xiàng)目定位為別墅。深圳東部華僑城有限公司已與深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司簽署《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》，合作開發(fā)深圳東部華僑城旅游區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前已確定將開發(fā)總計(jì)約15萬(wàn)建筑平方米的低密度住宅，其容積率目前尚未最終確定。預(yù)計(jì)今年將開發(fā)銷售低密度住宅約2.3萬(wàn)建筑平方米，其兩地塊容積率分別為0.09和0.08，具體開盤銷售時(shí)間將根據(jù)開發(fā)進(jìn)度和市場(chǎng)情況確定。
原來(lái)華僑城地產(chǎn)的贏利模式主要是“旅游＋地產(chǎn)”，現(xiàn)在東部華僑城的建設(shè)將為其貢獻(xiàn)一新的贏利模式，即“旅游＋休閑＋地產(chǎn)”模式。東部華僑城現(xiàn)建有公眾高爾夫球場(chǎng)和私人高爾夫球場(chǎng)各一個(gè)共36洞，其中私人球場(chǎng)配有每幢500平米以上的別墅共50幢；售價(jià)據(jù)了解預(yù)開盤價(jià)每平米6萬(wàn)元．
第三節(jié)淡水棕櫚島高爾夫地產(chǎn)調(diào)查
該項(xiàng)目位于惠州市惠陽(yáng)區(qū)，緊鄰深汕高速公路，距惠州市區(qū)約30公里，距深圳市區(qū)約70公里。項(xiàng)目總占地約20xx畝，其中高爾夫球場(chǎng)占地約1650畝，平地27洞，銷售物業(yè)占地約390畝，平均容積率1.0。球場(chǎng)會(huì)員卡售價(jià)為38萬(wàn)元和20萬(wàn)元（買房帶卡價(jià)格），球場(chǎng)的平均下場(chǎng)人數(shù)約為100/天。別墅的平均售價(jià)約為17000元/平米，銷售情況良好。該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于地理位置優(yōu)越，距深圳和惠州較近，交通十分便利，因此購(gòu)房和打球的人數(shù)均較多，同時(shí)球場(chǎng)和別墅的設(shè)計(jì)品質(zhì)均較高（球場(chǎng)由尼克勞斯設(shè)計(jì)）。
第四節(jié)觀瀾湖高爾夫別墅調(diào)查
深圳最早的高爾夫別墅是1997年開售的觀瀾豪園，別墅位于觀瀾湖高爾夫球會(huì)場(chǎng)中央，共有56棟別墅單位，戶型面積從438平方米到868平方米不等，每套的最低售價(jià)都由1000萬(wàn)元起，均價(jià)在2500元每平米。201x年推出的觀瀾湖高爾夫大宅，還榮登“中國(guó)十大超級(jí)豪宅排行榜”。近兩年，觀瀾湖高爾夫大宅更是以其最高的價(jià)格和銷售額成為了高爾夫別墅界的領(lǐng)軍者。而眾多國(guó)際賽事和完善的配套設(shè)施，再加上國(guó)家政策對(duì)高爾夫別墅的禁止，使這些觀瀾的別墅稀缺資源未來(lái)升值潛力明顯。
第五節(jié)成都麓鎮(zhèn)高爾夫地產(chǎn)調(diào)查
成都麓山國(guó)際高爾夫社區(qū)總占地約4000畝，位于成都市南，距市區(qū)13公里，交通便利，丘陵地貌，自然環(huán)境較好。該項(xiàng)目是以18洞高爾夫球場(chǎng)作為主要的景觀要素和娛樂(lè)設(shè)施，并配以高檔酒店、會(huì)所等配套物業(yè)，推動(dòng)其別墅、公寓的銷售。
該社區(qū)的高爾夫球場(chǎng)占地約1200畝，山地18洞，雙環(huán)布局，建造費(fèi)用約為5000萬(wàn)元（不含會(huì)所和練習(xí)場(chǎng)），目前剛建成，還未正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。為了使別墅能夠最大利用球場(chǎng)的景觀，因此別墅均布置于球道邊緣。球場(chǎng)的會(huì)所面積約9000平米，單方造價(jià)約5000元/平米。
社區(qū)的銷售型物業(yè)分為單體別墅、連排別墅、疊拼別墅和小高層公寓。建筑容積率0.4—0.6。其中單體和連排別墅的建筑面積為350---500平米，平均售價(jià)為15000元/平米；疊拼別墅建筑面積為230—300平米，平均售價(jià)為10000元/平米。
該項(xiàng)目的銷售情況良好，其成功之處在于地理位置優(yōu)越，交通便利，項(xiàng)目定位清晰合理，有豐富的客戶群。不足之處是由于球場(chǎng)內(nèi)建筑較多且距球道較近，必然影響到球場(chǎng)的品質(zhì)，同時(shí)球場(chǎng)日常養(yǎng)護(hù)所施農(nóng)藥、肥料等會(huì)對(duì)別墅產(chǎn)生一定影響。
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