房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(集合15篇)

　　在當(dāng)下社會(huì)，接觸并使用報(bào)告的人越來(lái)越多，其在寫作上具有一定的竅門。一聽(tīng)到寫報(bào)告馬上頭昏腦漲？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告，歡迎大家分享。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1

　　在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

　　一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

　　在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

　　然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。

　　二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響

　　1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

　　東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的`鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕�向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

　　3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

　　常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　1、常平各個(gè)區(qū)域分析：

　　1)常平中元街及中心地段

　　沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

　　2)西北面區(qū)域

　　西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80%，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

　　3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

　　住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊20xx年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

　　4)常平東門區(qū)域。

　　常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

　　5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。

　　位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

　　山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。

　　2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析

　　針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。

　　麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，xx年銷售不是很樂(lè)觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用。

　　山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成。

　　新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

　　市場(chǎng)結(jié)論：

　　1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng)。

　　2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。

　　3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。

　　4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700-4000元/平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告2

　　結(jié)合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況，人力資源部對(duì)合肥市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專業(yè)技術(shù)類崗位進(jìn)行了專項(xiàng)薪酬調(diào)查，主要內(nèi)容如下：

　　一、總體概述

　　近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年，20xx年合肥平均工資為39292元/年，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè)，位居第二，漲幅達(dá)到22%。近期通過(guò)對(duì)合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬?duì)顩r的調(diào)查了解，得出以下數(shù)據(jù)（見(jiàn)下表）：

　　其中標(biāo)桿企業(yè)（如恒大、藍(lán)鼎）薪酬?duì)顩r：

　　1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為7000元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在7500—12000元/月；

　　2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為7500元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在7500—8500元/月；

　　3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為7500—12000元/月，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)（如國(guó)軒置業(yè)、文一投資、東海、新華）薪酬?duì)顩r：

　　1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為5000—6000元/月，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在6000—8000元/月；

　　2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為6000元/月以上，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在8500—10000元/月；

　　3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為6000—7000元/月，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在8500元/月以上。

　　二、比較分析

　　以3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員為例，特作如下比較：

　　三、問(wèn)題診斷

　　1、從上表可以看出，華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場(chǎng)相比，整體偏低；

　　2、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土建工程師、安裝工程師、造價(jià)工程師由于市場(chǎng)稀缺程度和崗位價(jià)值不同，工資待遇也是不同的，表現(xiàn)為土建工程師＜安裝工程師＜造價(jià)工程師，而華鑫房產(chǎn)公司工資在崗位差異上體現(xiàn)不明顯。四、對(duì)策建議

　　根據(jù)上述調(diào)查數(shù)據(jù)及診斷問(wèn)題，結(jié)合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況（見(jiàn)下表），提出以下建議：

　　1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關(guān)系，雖標(biāo)桿企業(yè)的工資普遍偏高，但也伴隨高強(qiáng)度的工作量，目前華鑫房產(chǎn)公司的`工作飽和度一般，所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考，適度調(diào)整華鑫房產(chǎn)公司工程師的薪酬水平；

　　2、根據(jù)崗位評(píng)價(jià)及市場(chǎng)稀缺度，分別對(duì)土建、安裝、造價(jià)工程師設(shè)定不同的薪酬水平，以體現(xiàn)其差異性和層次性。

　　3、華鑫房產(chǎn)公司的專業(yè)技術(shù)人員工資調(diào)整應(yīng)與市場(chǎng)的工資變化保持適度一致，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化每年做適度的調(diào)整。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3

　　南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長(zhǎng)，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長(zhǎng)27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長(zhǎng)41%。xx年以來(lái)平均銷竣比為2.64，xx年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是xx年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)"拐點(diǎn)論"的影響。

　　xx年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比xx年2月份增長(zhǎng)10.1%，相比xx年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%，但是比較xx年末的銷售均價(jià)略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年前兩個(gè)月成交量較少，相比xx年1-2月份同比減少60%多。

　　xx年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較xx年同比有所減少。xx年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比xx年4月仍有縮減。

　　南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)"90/70"政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135萬(wàn)平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

　　一、xx年以來(lái)南京商品房銷售情況，20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 1137.88萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4xx7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。

　　xx年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比xx年2月份增長(zhǎng)10.1%，相比xx年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(zhǎng)16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(zhǎng)27.83%。

　　從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，xx年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是xx年末到xx年初房?jī)r(jià)有略微的下降。

　　從圖表6的每月銷售量來(lái)看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)"拐點(diǎn)論"影響，成交量較少，相比xx年1-2月份同比減少60%多。

　　xx年以來(lái)，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到xx年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38.9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，xx年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14.8%。

　　二、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況

　　玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。

　　新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對(duì)較低，比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開通的地鐵2號(hào)線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的'房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。

　　三、南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，xx年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米，比xx年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。xx年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平米。xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米，相比xx年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。

　　xx年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比xx年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào)，其中，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)"90/70"政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米，與xx的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米，比xx年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平方米。xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬(wàn)平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米，相比xx年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。xx年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與xx年大致持平。

　　總的來(lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)"90/70"政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135萬(wàn)平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告4

　　當(dāng)前，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價(jià)無(wú)市等現(xiàn)象。如何促進(jìn)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。

　　一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積27743萬(wàn)平方米，同比下降10.8%;在我國(guó)東南部某些地區(qū)，房?jī)r(jià)降幅從10%到40%不等。在房市房?jī)r(jià)低迷的影響下，全國(guó)土地供應(yīng)總量同比減少25.27%，供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來(lái)，我國(guó)各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。

　　××中心城區(qū)房?jī)r(jià)目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房?jī)r(jià)低10%左右。然而，1-8月，××中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬(wàn)平方米，同比下降44%。同時(shí)，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%;成交金額27860.29萬(wàn)元，同比下降59%�！痢林行某菂^(qū)樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國(guó)家宏觀調(diào)控、媒體大肆宣傳、購(gòu)買者理性應(yīng)對(duì)持觀望態(tài)度等原因造成。

　　二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力是工業(yè)化、城市化推進(jìn)和居民收入增加，三者共同作用推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

　　1、工業(yè)化進(jìn)程的快慢。工業(yè)化進(jìn)程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進(jìn)房地產(chǎn)其他動(dòng)力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財(cái)政收入增加、居民收入增長(zhǎng)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等;另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)，兩者相互促進(jìn)，這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進(jìn)的加速時(shí)期表現(xiàn)得尤為明顯。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫(kù)茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達(dá)到40%-60%時(shí)，工業(yè)化進(jìn)入中期。20xx年，××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達(dá)到42.9%。從數(shù)據(jù)上看，××已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中期。

　　2、城市化進(jìn)程的快慢。城市化進(jìn)程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有直接的正相關(guān)性。一方面，城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來(lái)，我市為做大做強(qiáng)中心城區(qū)，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)并實(shí)施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設(shè)“中部地區(qū)最佳宜居城市”，從全面推進(jìn)“三大戰(zhàn)役”到利用3年時(shí)間全面實(shí)施“13579”綠色工程，從實(shí)施“一心三軸五組團(tuán)”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實(shí)施人口倍增計(jì)劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。20xx年，××中心城區(qū)面積45平方公里，比20xx年擴(kuò)大26平方公里;城市化率為35.62%，比20xx年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當(dāng)城市化率在30%-60%時(shí)，城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段;當(dāng)城市化高速發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，××中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬(wàn)左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計(jì)劃，20xx年人口將達(dá)50萬(wàn)人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計(jì)算，到20xx年需要的住房面積為345萬(wàn)平方米，每年需要69萬(wàn)平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快，這一數(shù)字還將擴(kuò)大。因此，××房地產(chǎn)市場(chǎng) “低迷” 是暫時(shí)的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來(lái)一個(gè)較長(zhǎng)的快速發(fā)展期。

　　3、居民收入增長(zhǎng)的快慢。居民收入增長(zhǎng)的快慢直接影響房屋價(jià)格的高低。20xx年，××居民消費(fèi)觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來(lái)，隨著居民收入的快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求也不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)觀念從原來(lái)的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房?jī)r(jià)格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的`2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。20xx年，××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計(jì)算)。依據(jù)國(guó)際統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)人均gdp在800-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，××房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gd增長(zhǎng)率計(jì)算，達(dá)到人均gdp4000美元需要14年時(shí)間，也就是說(shuō)，××房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于××撤區(qū)設(shè)市時(shí)間較晚，居民消費(fèi)的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“黃金期”還將更長(zhǎng)。

　　三、幾點(diǎn)建議

　　近期，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策，如居民首次購(gòu)房最低首付款比例從30%減至20%，個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點(diǎn)，首次購(gòu)買90平米以下住房契稅從3%-5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快擺脫低迷狀況，在用好用足國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個(gè)方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　1、繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià) 。××房地產(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費(fèi)引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，市場(chǎng)相對(duì)健康，其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下，政府既可以靈活地運(yùn)用國(guó)家出臺(tái)的扶持政策、財(cái)稅措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等民間組織，約定房屋價(jià)格降幅底線，避免價(jià)格巨大波動(dòng)。同時(shí)，積極引導(dǎo)、鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)采取措施贏得市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。

　　2、控制供地規(guī)模。20xx年，××中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量達(dá)到20xx、20xx、20xx三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴(yán)格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬(wàn)平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機(jī)制，按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，市政府辦、發(fā)改委、國(guó)土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門參加，制定房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)，調(diào)節(jié)城市投資規(guī)模，控制國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展節(jié)奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達(dá)到最優(yōu)化。

　　3、加大扶持力度。一是對(duì)房地產(chǎn)信貸資金實(shí)行區(qū)別對(duì)待。鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性價(jià)比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項(xiàng)目，加大信貸支持力度。二是適度下調(diào)土地競(jìng)買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時(shí)期以及客戶情況，適當(dāng)降低交易起始價(jià)。三是適當(dāng)放寬項(xiàng)目開竣工期限。四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件。對(duì)開發(fā)企業(yè)完成項(xiàng)目用地的征地拆遷、建筑報(bào)建、開始房屋基礎(chǔ)全面施工、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程規(guī)費(fèi)進(jìn)行一次清理，沒(méi)有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)，能后置的盡量后置，能放開的堅(jiān)決放開。

　　4、出臺(tái)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對(duì)外來(lái)人口在中心城區(qū)購(gòu)房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對(duì)收入穩(wěn)定、信用良好的個(gè)人第一次購(gòu)房，可適度放寬貸款比例。三是延長(zhǎng)公積金貸款期限。貸款期限不超過(guò)借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調(diào)購(gòu)房首付比例。五是實(shí)行購(gòu)房退稅或減免稅費(fèi)。如對(duì)個(gè)人購(gòu)買相應(yīng)區(qū)域內(nèi)普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補(bǔ)貼”。

　　5、調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策。20xx年，××中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)總量為8萬(wàn)平方米，銷售最高限價(jià)為960元/平方米，遠(yuǎn)低于商品房市場(chǎng)均價(jià)。要調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，停止實(shí)物分配。具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的城市居民，在購(gòu)買普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)貼。廉租住房堅(jiān)持租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租以及租金核減為輔方式，適時(shí)提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。

　　6、加大土地收儲(chǔ)力度。土地儲(chǔ)備的運(yùn)作基于市場(chǎng)未定的預(yù)期，在一定的時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定的供給量，政府持有土地對(duì)住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)低迷時(shí)，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規(guī)劃擴(kuò)建新增土地、城區(qū)內(nèi)分散的閑置土地、無(wú)使用權(quán)人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無(wú)力開發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購(gòu)、收回等方式，統(tǒng)一儲(chǔ)備起來(lái)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、延后開發(fā)，獲取土地增值收益，保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告5

　　一、鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程

　　鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來(lái)的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場(chǎng)化，加之縣委、政府出臺(tái)了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來(lái)有兩個(gè)方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來(lái)鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無(wú)論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來(lái)鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的一個(gè)明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來(lái)的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場(chǎng)因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對(duì)住房有了新的更高的需求，從而形成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)群體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)空間廣、利潤(rùn)大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)的作用

　　一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。

　　二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬(wàn)元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

　　三是促進(jìn)了社會(huì)進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會(huì)提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會(huì)的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會(huì)效益和作用不言而喻。

　　三、XX至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

　　1、行業(yè)發(fā)展情況

　　截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽(yáng)、嘉和、大興、華盛、金久、萬(wàn)眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級(jí)資質(zhì)不等），累計(jì)開發(fā)商品房達(dá)28萬(wàn)m2（商品住房23萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房5萬(wàn)m2），商品房銷量達(dá)19萬(wàn)m2,存量達(dá)9萬(wàn)m2（其中住房7萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房2萬(wàn)m2），商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營(yíng)業(yè)房均價(jià)從最初的'1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。

　　2、XX年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況

　　（1）XX年開發(fā)情況：XX年全年計(jì)劃開工商品房面積14.5萬(wàn)m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬(wàn)m2，完成計(jì)劃的34%，全年計(jì)劃完成投資9403萬(wàn)元，已完成投資6441萬(wàn)元，占總投資的68%。

　　（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬(wàn)元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬(wàn)元，比去年同期上升27%。

　�。�3）協(xié)稅護(hù)稅情況：嚴(yán)格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng)23%。

　　（4）預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

　　（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定428宗，設(shè)定金額3022萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng)12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況統(tǒng)計(jì)表

　　四、鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本特點(diǎn)

　　1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。XX至XX年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬(wàn)m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬(wàn)m2，商品房銷量約為17萬(wàn)m2，存量為7萬(wàn)m2;營(yíng)業(yè)房約為5萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房銷量為3萬(wàn)平方米，存量為2萬(wàn)m2。

　　2、商品房銷售對(duì)象及資金來(lái)源。鳳岡縣商品房銷售對(duì)象主要為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來(lái)源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購(gòu)房的人員，約占總購(gòu)房人員的10%左右。

　　3、購(gòu)房用途。鳳岡縣絕大部分購(gòu)房戶都是為了改善居住條件而購(gòu)房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營(yíng)業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機(jī)性購(gòu)房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購(gòu)房。

　　4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設(shè)，原來(lái)的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來(lái)。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無(wú)房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

　　5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒(méi)有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國(guó)家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無(wú)法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。

　　五、對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

　　1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲(chǔ)備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬(wàn)m2，平均按120m2/套計(jì)算，尚有近600套住房待售，營(yíng)業(yè)房存量有2萬(wàn)m2，平均按80m2/間計(jì)算，尚有250間營(yíng)業(yè)房待售，加上未來(lái)一兩年之內(nèi)將有約20萬(wàn)平方米的開發(fā)量，應(yīng)該說(shuō)，未來(lái)兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢(shì)必形成一個(gè)買方市場(chǎng)，這對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對(duì)土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。

　　2、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。鳳岡縣的購(gòu)房群體，其資金來(lái)源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。

　　3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市常目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況是良好的，但發(fā)布虛假?gòu)V告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個(gè)別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個(gè)別購(gòu)房人也有投資性和投機(jī)性購(gòu)房?jī)A向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。去年以來(lái)，從中央到地方專門出臺(tái)了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問(wèn)題，采取切實(shí)有效的措施，以對(duì)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等擾亂市場(chǎng)的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。

　　4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購(gòu)房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手，設(shè)計(jì)出面積適中，功能齊全的房屋推向市場(chǎng)，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。

　　5、積極調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國(guó)家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來(lái)，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個(gè)階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房?jī)r(jià)格的作用，其社會(huì)效用是非常巨大的。上級(jí)每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告6

　　一、房地產(chǎn)可行性研究的目的

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工程，它涉及立項(xiàng)、方案設(shè)計(jì)、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目決策前必要的手段，可行性研究通過(guò)深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報(bào)告，作為交投集團(tuán)、成渝公司內(nèi)部立項(xiàng)審批以及最終投資方案的`主要依據(jù)。

　　通過(guò)可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的正確性，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。

　　二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

　　1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)概念。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。

　　2.容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

　　3.土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如圖例，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。

　　4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、"風(fēng)水"因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

　　5.周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)�、供熱及生活熱水等�?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

　　6.周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

　　7.市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告7

　　商圈的劃分

　　任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研

　　房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng)，如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜愛(ài)、購(gòu)物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。

　　房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的`

　　主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類的調(diào)研。

　　2.針對(duì)性強(qiáng)

　　房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。

　　3.方法多樣

　　電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)

　　按調(diào)研目的分類

　　從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。

　　應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。

　　基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告8

　　近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　1、房產(chǎn)投資保持較高增速

　　我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

　　今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的.同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2—6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

　　從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

　　3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

　　雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

　　自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

　　1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

　　2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

　　3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

　　5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

　　6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

　　從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

　　但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開發(fā)的情況發(fā)生。

　　緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

　　適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

　　三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

　　總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

　　1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

　　建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

　　2、合理引導(dǎo)住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

　　3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

　　結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

　　4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告9

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，旺盛的市場(chǎng)需求，巨額的利潤(rùn)，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時(shí)也引發(fā)了一些問(wèn)題，影響到社會(huì)穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查分析，并提出應(yīng)對(duì)措施。

　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

　　（一）無(wú)證無(wú)照和超范圍經(jīng)營(yíng)問(wèn)題突出。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過(guò)收取管理費(fèi)等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供"保護(hù)傘"，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)主體混亂，無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象較為突出。

　�。ǘ�）招投標(biāo)運(yùn)作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問(wèn)題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時(shí)，在土地拍賣時(shí)，招投標(biāo)部門對(duì)參與競(jìng)標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴(yán)格，未充分征求工商部門的意見(jiàn)。

　�。ㄈ�）虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房?jī)r(jià)信息等內(nèi)容的虛假?gòu)V告，如有消費(fèi)者咨詢，則稱該房已售，并借機(jī)推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)虛構(gòu)商品房銷售進(jìn)展的信息，在社會(huì)上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費(fèi)者購(gòu)房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學(xué)"等禁止性內(nèi)容，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

　�。ㄋ模┖贤�違法行為時(shí)有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計(jì)的合同文本對(duì)商品房的.質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設(shè)定"霸王條款"，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，在糾紛發(fā)生后，消費(fèi)者的權(quán)益得不到保障。

　�。ㄎ澹┣趾ο�費(fèi)者合法權(quán)益呈上升趨勢(shì)。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問(wèn)題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時(shí)間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。

　　二、加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的措施

　　對(duì)于上述存在的問(wèn)題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立；有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的項(xiàng)目經(jīng)理部過(guò)多過(guò)濫；出租、出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過(guò)內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實(shí)施。

　　作為履行市場(chǎng)監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認(rèn)為，要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

　�。ㄒ唬┮耘馁u監(jiān)管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

　　土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國(guó)有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行�！杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)依法對(duì)拍賣活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競(jìng)拍活動(dòng)的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴(yán)格審查競(jìng)拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來(lái)源等備案材料，對(duì)主體資格不合法、無(wú)相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照參與競(jìng)拍的，不予登記備案，并及時(shí)通知建設(shè)、國(guó)土資源等部門，取消其競(jìng)拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。

　�。ǘ�）以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為

　　一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊(cè)情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級(jí)等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對(duì)一些重點(diǎn)嫌疑開發(fā)項(xiàng)目，要通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的檢查，對(duì)企業(yè)在建開發(fā)項(xiàng)目的投資情況和財(cái)務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查，及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費(fèi)等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執(zhí)照的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。針對(duì)以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調(diào)查取證難的問(wèn)題，應(yīng)從開發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項(xiàng)目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報(bào)工商部門備案。對(duì)拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點(diǎn)對(duì)象，嚴(yán)格審查。

　　二是加強(qiáng)注冊(cè)資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，其注冊(cè)資本最低限額為5000萬(wàn)元，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)為20__萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)為800萬(wàn)元，四級(jí)資質(zhì)為100萬(wàn)元。通過(guò)企業(yè)年檢，對(duì)照其資質(zhì)等級(jí)，檢查其出資情況，嚴(yán)厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報(bào)建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級(jí)，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)構(gòu)處理。

　　三是加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理。對(duì)在建項(xiàng)目的項(xiàng)目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內(nèi)容是否合法。對(duì)符合條件的，予以備案后，方可從事項(xiàng)目開發(fā)。

　　（三）以執(zhí)法辦案為手段，強(qiáng)化重點(diǎn)違法行為的查處

　　一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國(guó)有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號(hào)的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴(yán)厲查處虛假?gòu)V告和其他違法廣告。

　　二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個(gè)體工商戶，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過(guò)程中賺取差價(jià)的違法行為；利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的行為。

　　三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)的管理。對(duì)未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會(huì)的，嚴(yán)格依法查處。

　　（四）以長(zhǎng)效監(jiān)管為目標(biāo)，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

　　一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監(jiān)管制。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊(cè)，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊(cè)情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費(fèi)投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟(jì)戶口"。同時(shí)，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對(duì)信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用，守法經(jīng)營(yíng)。

　　二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報(bào)工商部門審核、備案。

　　三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)12315消費(fèi)者申訴網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)受理消費(fèi)者投訴、調(diào)解購(gòu)房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場(chǎng)監(jiān)管效率，確保消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)。

　　四是強(qiáng)化社會(huì)輿論監(jiān)督。對(duì)違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì)影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時(shí)，要通過(guò)新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光，充分發(fā)揮社會(huì)的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本，增強(qiáng)對(duì)違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。

　　五是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國(guó)土資源等多個(gè)部門。工商部門要主動(dòng)加強(qiáng)與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時(shí)了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目情況，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)。同時(shí)，要建立部門聯(lián)席會(huì)議制度，對(duì)重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動(dòng)，增強(qiáng)工作合力。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告10

　　當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選，房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

　　我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。

　　為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

　　由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

　　作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從XX年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō)，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

　　3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

　　“xx”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，XX年---XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

　　近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨�，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；�、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

　　受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

　　因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

　　6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

　　近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡�策�?duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位，調(diào)查報(bào)告《房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告》。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看，國(guó)內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

　　近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，銷售面積逐年增長(zhǎng)，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預(yù)售面積超過(guò)了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

　　在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

　　2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

　　隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。XX年，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的.主導(dǎo)因素。目前，個(gè)人購(gòu)買房屋的類型以住宅為主，XX年個(gè)人購(gòu)買住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%。從購(gòu)買對(duì)象和使用上來(lái)看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

　　3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大。

　　因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格放開，市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

　　4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

　　自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

　　房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

　　二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

　　(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

　　(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

　　(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。

　　(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

　　(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

　　隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)�；�、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告11

　　為了深入了解遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)遼陽(yáng)房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年-20xx年遼寧省遼陽(yáng)市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，現(xiàn)就有關(guān)遼寧省遼陽(yáng)市最近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響遼寧省遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,廉租房建設(shè)起步較晚。

　　二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

　　1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致遼陽(yáng)市特別是遼陽(yáng)市的房?jī)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái)，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降xx%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，促成今年二、三季度遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：

　　一是20xx年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放；

　　二是市場(chǎng)政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)xx92億元，居全省第二，較年初增加2xx億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

　　2、區(qū)域發(fā)展不平衡，地區(qū)差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。一些縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

　　3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在遼陽(yáng)市房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

　　4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。

　　20xx年以前，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年遼陽(yáng)市城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。20xx年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。20xx年至20xx年，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍；之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年后土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。

　　5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。

　　企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

　　三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的`支柱地位和作用

　　1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。19xx年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從19xx年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。19xx年到20xx年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，19xx年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到xx%。

　　2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

　　3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇：

　　4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7xx6萬(wàn)元，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—xx月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)xx77萬(wàn)元，較去年同期6024萬(wàn)元增長(zhǎng)的63.96%。20xx年1—xx月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元，較20xx年5349萬(wàn)元同比增長(zhǎng)16.96%。20xx年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長(zhǎng)和活躍中。

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

　　四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

　　促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)�、政策配套性�?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

　　為了加快遼陽(yáng)市房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：

　　1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

　　一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過(guò)程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過(guò)分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。

　　二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息，對(duì)購(gòu)房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。

　　三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。

　　四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為。“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

　　2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓；對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問(wèn)題的發(fā)生。三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過(guò)金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

　　3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與遼陽(yáng)市發(fā)展同步。遼陽(yáng)市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無(wú)法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。未來(lái)要使遼陽(yáng)市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入遼陽(yáng)市，帶動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來(lái)發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)�；�發(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

　　4、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來(lái)越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問(wèn)題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。遼陽(yáng)市開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

　　5、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái)，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

　　總之，我們要通過(guò)不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)�、政策目�?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)�；�、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。

　　以上是對(duì)遼陽(yáng)市20xx年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)大體調(diào)研和整合，在經(jīng)歷過(guò)20xx年的全球金融危機(jī)后的遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)活躍的階段。房產(chǎn)建設(shè)面積、購(gòu)買量、人均收入水平都保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上升，應(yīng)總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)過(guò)去的不足。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告12

　　一、研究背景、目的和意義

　　(一)研究背景

　　2007年11月以來(lái)，深圳、廣州房?jī)r(jià)在一路飆升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地區(qū)為首引發(fā)的全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對(duì)成都市房地產(chǎn)、溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了同樣的影響;尤其是2008年5月12日汶川大地震，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)，對(duì)于成都市周邊區(qū)、市、縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)高、發(fā)展快的“金溫江”來(lái)講，帶來(lái)了前所未有的危機(jī)和發(fā)展瓶頸。

　　(二)研究目的與意義

　　20xx年樓市的波動(dòng)影響社會(huì)的各個(gè)層面，20xx年房地產(chǎn)政策及走勢(shì)將逐步利好房地產(chǎn)。但溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何?溫江的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景如何?這一系列問(wèn)題是本方案研究的重點(diǎn)。因此，深入分析當(dāng)前溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困難和問(wèn)題，為本公司進(jìn)軍溫江主城區(qū)提供決策依據(jù)。

　　二、20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

　　1、宏觀調(diào)控三劍齊發(fā)。

　　在20xx～20xx年相繼出臺(tái)的國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控措施中，除去70/90政策屬于硬性規(guī)定以外，其余所有政策的控制權(quán)全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績(jī)等問(wèn)題等影響，在執(zhí)行上并非嚴(yán)格落實(shí)，所以收效并不明顯。但20xx年底，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從土地、金融、稅收這三方面進(jìn)行深化，加強(qiáng)了政策的貫徹執(zhí)行力。

　　2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。

　　在20xx年的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更重視以品牌、品質(zhì)和服務(wù)決勝，房地產(chǎn)市場(chǎng)加劇洗牌，市場(chǎng)越來(lái)越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為趨勢(shì)。

　　3、房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　從前幾年投資性購(gòu)房來(lái)看，不少先入為主的投資客確實(shí)收益明顯。但隨著20xx年增加交易所得稅和第二套房等政策的實(shí)施，在擠掉投資購(gòu)房水分后，不少投資者紛紛撤票。加之20xx年全球性金融危機(jī)的深入影響，20xx～20xx年溫江房?jī)r(jià)整體出現(xiàn)回落。

　　三、20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　1、政策預(yù)測(cè)：

　　在經(jīng)歷歷時(shí)一年的宏觀政策調(diào)控之后，20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控幅度將減小，宏觀政策將趨于穩(wěn)定，但區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有調(diào)整空間。

　　2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：

　　經(jīng)歷20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌，市場(chǎng)精細(xì)化發(fā)展，各類房地產(chǎn)市場(chǎng)各顯其能，優(yōu)勢(shì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯，差異化與性價(jià)比成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。但溫江區(qū)域的電梯公寓將面臨極大的壓力，市場(chǎng)供給量較大，20xx年光華大道的急速調(diào)整，使得溫江區(qū)的電梯公寓市場(chǎng)與成都市區(qū)的對(duì)接出現(xiàn)斷裂，這對(duì)溫江的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)。

　　3、房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：

　　經(jīng)過(guò)20xx年全球性金融危機(jī)的影響以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體調(diào)整，成都房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定回落，溫江區(qū)房?jī)r(jià)整體調(diào)低，特別是光華大道區(qū)域樓盤，下調(diào)幅度較大。預(yù)計(jì)：20xx年溫江房?jī)r(jià)區(qū)域穩(wěn)定，局部時(shí)段會(huì)出現(xiàn)一定振蕩。

　　四、溫江區(qū)SWOT分析

　　1、優(yōu)勢(shì)(S) (1)地理位置優(yōu)越。

　　處于成都的西面，歷來(lái)被認(rèn)為是上風(fēng)上水的區(qū)域，趨向于‘貴’的區(qū)域?qū)傩�，區(qū)域認(rèn)知的心理層次將越來(lái)越高。

　　(2)交通便利。

　　成溫邛高速，光華大道、芙蓉大道使得溫江全面對(duì)接中心城區(qū)，規(guī)劃中的輕軌，更是讓溫江與成都無(wú)縫接軌。

　　(3)自然環(huán)境豐富。

　　溫江是國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，成都市的天然屏障，擁有13萬(wàn)畝花土資源，區(qū)內(nèi)有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環(huán)繞，構(gòu)建出最佳的人居環(huán)境。

　　(4)深厚的歷史文化。

　　4000多年前，古蜀國(guó)魚鳧王曾建都于此，20xx年xx月，繼魚鳧古城遺址后，兩處總面積達(dá)10000平方米的商周時(shí)期遺址在溫江重見(jiàn)天日，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的珍貴文物被發(fā)掘。

　　(5)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集中。

　　溫江海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)與發(fā)展，為溫江帶來(lái)了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐與產(chǎn)業(yè)支撐。

　　2、劣勢(shì)(W)

　　(1)公建配套未能跟上城市化進(jìn)程。

　　學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施配套未能跟上城市化進(jìn)程，導(dǎo)致溫江居住人氣不旺，房屋空置率較多。

　　(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴外地人口。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，本地購(gòu)買能力有限，過(guò)度依賴成都、省內(nèi)其它城市及省外城市購(gòu)房群體。

　　(3)本地有影響力的項(xiàng)目較少。

　　溫江區(qū)有著豐富的自然、人文、歷史等資源，但開發(fā)不夠，有影響力的項(xiàng)目不多，導(dǎo)致溫江的影響力不夠。

　　(4)未形成有影響力的商業(yè)。

　　本地尚未形成有影響力的商圈，離成都20公里，比較近，本地居民習(xí)慣到成都進(jìn)行商業(yè)消費(fèi)，影響了商業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致本地市民娛樂(lè)生活缺乏，這也是溫江房地產(chǎn)發(fā)展的一大契機(jī)。

　　3、機(jī)會(huì)(O)

　　(1)“4+1”西部新城新規(guī)劃。溫江處于“4+1”西部新城核心，市規(guī)劃局對(duì)溫江功能將以休閑、旅游、健康為主題。新規(guī)劃帶來(lái)新的業(yè)態(tài)調(diào)整，城市重新定位的契機(jī)，加速溫江融入大成都。(2)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)。溫江是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗(yàn)區(qū)，將會(huì)大大加快溫江的城市化進(jìn)程。 (3)“國(guó)際花園城市”榮譽(yù)。溫江被評(píng)為“國(guó)際花園城市”，也曾獲評(píng)“最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”，這是對(duì)溫江生態(tài)環(huán)境的高度肯定。(4)“金馬湖”項(xiàng)目的啟動(dòng)。“金馬湖”大型項(xiàng)目的啟動(dòng)，必將吸引眾多市民的關(guān)注，使溫江再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　4、威脅(T)

　　(1)成都二級(jí)圈層城市定位部分重復(fù)。

　　其它區(qū)縣都在融入大成都，建設(shè)中心城區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)，打造休閑旅游的周末經(jīng)濟(jì)，城市定位有部分重復(fù)，會(huì)造成一定競(jìng)爭(zhēng)。

　　(2)其它城市相繼崛起，溫江關(guān)注度降低。

　　溫江前幾年的發(fā)展領(lǐng)先于成都二級(jí)圈層其它城市，現(xiàn)在其它區(qū)縣也開始注重城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重視城區(qū)科學(xué)規(guī)劃、建設(shè)宜居生態(tài)環(huán)境，并相繼招商引進(jìn)大項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)吸引更多人的關(guān)注，相對(duì)溫江的關(guān)注度會(huì)降低。

　　(3)房地產(chǎn)持續(xù)低迷，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　2008年溫江房地產(chǎn)持續(xù)低迷，并引發(fā)房屋價(jià)格大幅度下降，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)障礙。

　　五、溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧

　　1、20xx～20xx年土地成交情況。

　　(1)商業(yè)用地成交情況

　　(2)商住用地成交情況

　　2、20xx年～20xx年土地成交分析。

　　20xx年溫江土地市場(chǎng)活動(dòng)頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交4019畝;20xx年、20xx年成交量穩(wěn)定在2000畝以上。受金融危機(jī)及地震影響，20xx年土地成交量急劇萎縮，僅842畝。預(yù)計(jì)20xx年溫江土地成交量將超過(guò)20xx年土地成交量。

　　3、20xx年土地供應(yīng)有所減少。

　　20xx年全年供地計(jì)劃約3000畝，比20xx年減少15.13%，其中通過(guò)“招拍掛”成交月842畝。由此可見(jiàn)，為緩和土地市場(chǎng)供求矛盾，政府已著手減緩房地產(chǎn)用地供應(yīng)力度，保持區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡與穩(wěn)定發(fā)展。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落。

　　全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)60.56億元，比上年增長(zhǎng)1.2%。房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱現(xiàn)象有所降溫。

　　5、商品房供應(yīng)量有增無(wú)減;商品房施工面積達(dá)646.57萬(wàn)平方米，新開工面積;6、銷售量嚴(yán)重下滑;房地產(chǎn)銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達(dá)98.3;六、溫江區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀;(一)區(qū)域市場(chǎng)整體分析;1、金融危機(jī)加劇市場(chǎng)分化，中長(zhǎng)期市場(chǎng)格局面臨洗牌;5.12特大地震及金融危機(jī)的發(fā)生一方面將導(dǎo)致短期;2、經(jīng)歷市場(chǎng)洗禮，房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài);08年以來(lái)住房的投資性需

　　5、商品房供應(yīng)量有增無(wú)減。

　　商品房施工面積達(dá)646.57萬(wàn)平方米，新開工面積為181.43萬(wàn)平方米，竣工面積為96.32萬(wàn)平方米。

　　6、銷售量嚴(yán)重下滑。

　　房地產(chǎn)銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達(dá)98.35萬(wàn)平方米，下降52.1%，其中住宅銷售面積94.22萬(wàn)平方米，下降52.1%;實(shí)現(xiàn)商品房銷售金額43.81億元，下降44.9%，其中住宅銷售金額達(dá)42.29億元，下降44.5%。明顯顯示出房地產(chǎn)成交萎縮嚴(yán)重。

　　六、溫江區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

　　(一)區(qū)域市場(chǎng)整體分析

　　1、金融危機(jī)加劇市場(chǎng)分化，中長(zhǎng)期市場(chǎng)格局面臨洗牌。

　　5.12特大地震及金融危機(jī)的'發(fā)生一方面將導(dǎo)致短期內(nèi)購(gòu)房行為延后，加劇目前市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)的延續(xù);另一方面，待市場(chǎng)步入正軌后，隨著四座新城規(guī)劃的實(shí)施，加之西城休閑、旅游、健康的主題定位，溫江區(qū)將增大對(duì)購(gòu)房需求的吸引力。

　　2、經(jīng)歷市場(chǎng)洗禮，房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài)。

　　08年以來(lái)住房的投資性需求和投機(jī)性需求減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇螅?0xx年房?jī)r(jià)降幅明顯，但購(gòu)房者仍持觀望心態(tài)，導(dǎo)致市場(chǎng)低迷現(xiàn)象持續(xù)。

　　3、市場(chǎng)供應(yīng)旺盛，需求有待挖掘。

　　20xx年溫江區(qū)整體市場(chǎng)供應(yīng)旺盛，而需求量卻有待發(fā)掘，03年～07年持續(xù)呈現(xiàn)的銷售增幅大于供應(yīng)增幅的局面已發(fā)生扭轉(zhuǎn)。08年房?jī)r(jià)雖然有所下調(diào)，但是交易量卻急劇萎縮。

　　4、購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，市場(chǎng)推廣方向有待調(diào)整。

　　投資性購(gòu)房比例驟降，從新政前的30%基本降為5%;自住購(gòu)房影響不大。市場(chǎng)盤整特征非常明顯，市場(chǎng)進(jìn)入休整期。

　　5、配套設(shè)施完善差異導(dǎo)致入住反差明顯，削弱了區(qū)域整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　溫江各區(qū)域生活配套設(shè)施差異較大，樓盤入住率總體偏低，人氣聚集度低，從而進(jìn)一步影響到后期銷售和資金注入，使得成都市二圈層中歷來(lái)優(yōu)勢(shì)明顯的溫江區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力受到削弱。

　　6、房屋銷售緩慢，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　由于房屋銷售持續(xù)低迷，并引發(fā)土地價(jià)格大幅度下降，不僅影響當(dāng)年稅收任務(wù)完成,區(qū)政府的城市改造計(jì)劃資金難以保證，而且對(duì)地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)障礙。

　　(二)項(xiàng)目市場(chǎng)研究(公寓類)

　　通過(guò)對(duì)溫江主城區(qū)的電梯公寓物業(yè)進(jìn)行研究分析：主城區(qū)的電梯公寓供應(yīng)量超過(guò)500萬(wàn)平米，按照100萬(wàn)平米的消化速度，還需要3～5年的時(shí)間進(jìn)行消化。溫江主城區(qū)電梯公寓的均價(jià)維持在3100元/㎡左右，但各個(gè)樓盤的促銷力度較大，成交均價(jià)在3000元/㎡左右。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告13

　　一、調(diào)研前言

　　長(zhǎng)沙是湖南省會(huì)，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟(jì)，文教，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里，人口613萬(wàn)，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬(wàn)。 本次調(diào)研主要是為了了解長(zhǎng)沙地區(qū)的人均住房面積情況，針對(duì)XX年長(zhǎng)沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查，通過(guò)了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門訪問(wèn)調(diào)查。通過(guò)此次調(diào)研，我們了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。

　�。ㄒ唬┱{(diào)研時(shí)間及地點(diǎn) xx年初至xx年末 長(zhǎng)沙市區(qū)

　�。ǘ�）調(diào)研對(duì)象及范圍 長(zhǎng)沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民

　　（三）調(diào)研目的 了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當(dāng)前長(zhǎng)沙的住房形式以及人均住房面積。

　　（四）調(diào)研方法 隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門訪問(wèn)調(diào)查法

　�。ㄎ澹┱{(diào)研結(jié)論

　　通過(guò)調(diào)查了解長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng)，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說(shuō)明收入層次的`不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷售面積，土地購(gòu)置面積等等，都在增長(zhǎng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

　　二、情況介紹

　　通過(guò)本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng)，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷售面積，土地購(gòu)置面積等等，都在增長(zhǎng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

　　三、分析預(yù)測(cè)

　�。ㄒ唬╅L(zhǎng)沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開始到XX年，長(zhǎng)沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬(wàn)人增加到XX年的218.75萬(wàn)人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長(zhǎng)到XX年的21.64，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時(shí)高時(shí)低，無(wú)法預(yù)測(cè)。

　　（二）收入層次與住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。

　�。ㄈ�）住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。

　�。ㄋ模╅L(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析

　　1、長(zhǎng)沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長(zhǎng)到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長(zhǎng)到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長(zhǎng)到985.09平方米。

　　由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。

　　2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米，其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米，空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。

　　從而可以看出長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購(gòu)買房屋。

　　四、結(jié)論及建議

　　通過(guò)此次調(diào)研，可以看出長(zhǎng)沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購(gòu)買房屋。 長(zhǎng)沙市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告14

　　隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國(guó)際新城等高檔次的住宅小區(qū)。20xx年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調(diào)研些認(rèn)識(shí)與思考。

　　一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

　　(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽(yáng)，北接安(安仁)耒(耒陽(yáng))，全8，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的，全縣人萬(wàn)，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里城市化率36.75%。根據(jù)20xx年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約城籍約3萬(wàn)戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬(wàn)平方米。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情前，級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬(wàn)平方米。其中：20xx年開發(fā)量米，成投資0.56億元;20xx年開發(fā)量達(dá)14.7萬(wàn)平方米，完成投資19.69萬(wàn)平方米，完成投資2.21億元;20xx年開發(fā)量35.9萬(wàn)米資4.37億元。20xx年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房工25.08萬(wàn)平方米，房屋新開工面積9.87萬(wàn)平方米,全縣商品房銷售萬(wàn)平方米。

　　(三)商銷售及價(jià)格情況：20xx年，我縣商品房銷售面積1.1萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)米;20xx年，我縣商品房銷售面積14.4萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1269元/方米;20xx年，我縣商品房銷售面積12.2萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1316元/平方;20xx年，我縣商品房銷售面積15.9萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米;20xx年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。

　　需求方面分析：

　　一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購(gòu)買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購(gòu)房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。

　　二是居民改善居住條件的升級(jí)性需求。

　　三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。

　　四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)住房的要求也由過(guò)去的居家過(guò)日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級(jí)需求強(qiáng)烈。

　　五是儲(chǔ)蓄存款利率走低，國(guó)債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

　　2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房?jī)r(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來(lái)，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲。

　　二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

　　(一)市場(chǎng)不景氣。受國(guó)際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，對(duì)高層建筑的更換、供水供電等不可預(yù)測(cè)因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少，部分樓盤高銷售狀況低迷。

　　(二)總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，著象。占地混亂，沒(méi)有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建模小，檔、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜層次感(三)樓盤戶型比例不盡合理。目房產(chǎn)場(chǎng)上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)，不能滿足中低收入家庭的購(gòu)房需求。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)開成本較戶型來(lái)說(shuō)要低，開發(fā)利潤(rùn)空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住

　　(四)資金鏈緊張。典的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。而我縣房地產(chǎn)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)房地旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢(shì)售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場(chǎng)不景氣，商品房銷面售額速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的(五)房地開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來(lái)投資的，目前只有浴榮國(guó)際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的�？偟膩�(lái)說(shuō)，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。

　　(五)住房二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍。近年來(lái)，我縣住房二級(jí)市場(chǎng)(二手房交易市場(chǎng))的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是發(fā)展緩慢，對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購(gòu)房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限。

　　(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一，設(shè)計(jì)千篇1律，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動(dòng)下，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì)，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重，大部分小區(qū)綠地都被小房、車庫(kù)擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。

　　(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問(wèn)題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來(lái)的，處在“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)沒(méi)有啟動(dòng)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒(méi)有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺(jué)參與的意識(shí)和氛圍沒(méi)有形成。

　　(九)非市場(chǎng)化動(dòng)作依然存在�！拔�托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房?jī)?nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了一定的的沖擊。

　　三、加快我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議

　　針對(duì)存在的問(wèn)題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來(lái)繞山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃保市場(chǎng)供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市率品位得到進(jìn)一步提升。

　　(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)入縣經(jīng)會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的.支產(chǎn)抓繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)建項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制外來(lái)企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完住建細(xì)規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。

　　(二)控制土地開發(fā)每年年初，向社會(huì)公布本年度擬出讓土地計(jì)劃、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條做到計(jì)地出讓，并接受社會(huì)監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬(wàn)米右(1280套)建筑面積來(lái)控制，按照容積率1.5計(jì)算，共120畝土地開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬(wàn)平方米以上，對(duì)不足4萬(wàn)平方米的不控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵(lì)在區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力，確小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地，土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[20xx]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。

　　(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。

　　一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快廉租房、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。

　　二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)。控制普通商品房開發(fā)套型面積和價(jià)格，保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供應(yīng)量。

　　三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動(dòng)投資商場(chǎng)、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。

　　(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，本著“誰(shuí)受益，誰(shuí)服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線，并預(yù)府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實(shí)力房我縣投資。

　　(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受20xx年全球性危市場(chǎng)不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)行與房地業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái)、管理平成政地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)銀企對(duì)接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。

　　(七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)產(chǎn)過(guò)重組、兼并、控股等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，拓寬發(fā)展思式，樹立品牌意識(shí)，打造精品建設(shè)，爭(zhēng)取做成一批有概念規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)來(lái)我縣投資我房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣

　　(八)保障低庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動(dòng)共濟(jì)適用房建設(shè)，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體，入困難家庭的住房問(wèn)題。

　　(九)積極展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求，以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，使住房一、二、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

　　(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度，堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)審批程序，堅(jiān)決杜絕或重點(diǎn)查處無(wú)資質(zhì)或無(wú)效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;

　　二是建立市場(chǎng)預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析與市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè)，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提供強(qiáng)有力的支持，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動(dòng)。

　　三是加強(qiáng)住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告15

　　目錄

　　第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 ——— 1

　　1。1 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析 ——— 1

　　1。1。1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力 ——— 1

　　1。1。2 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大——— 2

　　1。1。3 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 ——— 2

　　1。1。4 通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道 ——— 3

　　1。1。5 城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無(wú)減 ——— 3

　　1。2 房地產(chǎn)中觀環(huán)境 ——— 4

　　1。2。2 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研（二道區(qū)） ——— 5

　　第二部分 微觀環(huán)境 ——— 6

　　2。1 位置優(yōu)勢(shì) ——— 6

　　2。2 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ——— 7

　　2。3 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ——— 7

　　第三部分

　　3。1 商品房總體情況 ——— 8

　　3。2 商品住宅市場(chǎng) ——— 9

　　3。2。1 整體商品住宅市場(chǎng)情況 ——— 9

　　3。2。2 二道區(qū)商品住宅市場(chǎng)情況——— 10

　　第四部分 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 ——— 10

　　4。1 土地供應(yīng)狀況 ——— 11

　　4。1。1 長(zhǎng)春市土地供應(yīng)狀況 ——— 11

　　4。1。2 二道區(qū)土地供應(yīng)狀況 ——— 11

　　第五部分 市場(chǎng)調(diào)研 ——— 12

　　5。1 區(qū)域范圍 ——— 12

　　5。2 區(qū)域背景 ——— 12

　　5。3 調(diào)查目的 ——— 13

　　5。4 調(diào)查方法 ——— 13

　　5。5 時(shí)間安排 ——— 13

　　第六部分 消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷 ——— 14

　　6。1 設(shè)計(jì)問(wèn)卷 ——— 14

　　6。2 分析問(wèn)卷 ——— 18

　　第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

　　1。1 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析

　　在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。20xx年1月26日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。 系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。知名房地產(chǎn)企業(yè)20xx年半年報(bào)均顯示：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)。

　　1。1。1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的`能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。

　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。高盛預(yù)計(jì)中國(guó)20xx年和20xx年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別為9。4%和9。2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。

　　1。1。2 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大

　　城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動(dòng)等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在容量。根據(jù)20xx年發(fā)布的全國(guó)第六次人口普查結(jié)果，中國(guó)大陸人口總數(shù)達(dá)13。397億人，十年間增加7390萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口占49。68%，十年間上升13。46個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)大陸流動(dòng)人口為2。6億人，十年間增加1。17億人。

　　中國(guó)大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。

　　1。1。3 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展

　　在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動(dòng)，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開始加速增長(zhǎng)，當(dāng)城市化率達(dá)到50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時(shí)都將保持這種高增長(zhǎng)率。

　　20xx 年中國(guó)城市化率達(dá)到 47。5%，預(yù)計(jì)20xx 年前后將達(dá)到 70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù) 30—40年的繁榮。

　　1。1。4 通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道

　　隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國(guó)出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。美國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國(guó)際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。20xx年7月全國(guó)CPI同比漲6。4%，創(chuàng)三年來(lái)新高。當(dāng)前我國(guó)通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道。

　　1。1。5 城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無(wú)減

　　20xx年國(guó)有土地出讓收入2。9萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入的35%

　　與此同時(shí)，全國(guó)省市縣三級(jí)政府的負(fù)債總額已達(dá)到10。7萬(wàn)億元，其中超過(guò)三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來(lái)還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來(lái)源，對(duì)土地財(cái)政更加依賴。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長(zhǎng)。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問(wèn)題，諸如——地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見(jiàn)大等等。

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