什么是違法房屋轉(zhuǎn)租?
導(dǎo)讀：違法房屋轉(zhuǎn)租有兩種形式：未經(jīng)出租人同意的違法房屋轉(zhuǎn)租和超過剩余租賃期限的違法房屋轉(zhuǎn)租。那么，什么是未經(jīng)出租人同意的違法房屋轉(zhuǎn)租?什么是超過剩余租賃期限的違法房屋轉(zhuǎn)租呢?都有會(huì)產(chǎn)生什么樣的法律效果呢?
一、未經(jīng)出租人同意的違法房屋轉(zhuǎn)租
未經(jīng)出租人同意的違法房屋轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)出租人同意將出租房屋轉(zhuǎn)租給第三人的行為。
《合同法》第224條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。《解釋》第16條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
(一)未經(jīng)出租人同意的全部違法轉(zhuǎn)租產(chǎn)生以下法律效果：
1、出租人享有原房屋租賃合同(出租合同)的解除權(quán)：
A.經(jīng)出租人行使出租合同解除權(quán)解除原房屋租賃合同后，次承租合同(轉(zhuǎn)租合同)無效(無權(quán)處分行為未獲追認(rèn)的合同無效);
B.出租人行使出租合同解除權(quán)以出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后在6個(gè)月內(nèi)提出異議為條件。
2、出租人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)未經(jīng)其同意的轉(zhuǎn)租合同無效：
A.出租人請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效實(shí)際是出租人拒絕追認(rèn)承租人處分權(quán)的行為;
B.出租人請(qǐng)求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效以出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后在6個(gè)月內(nèi)提出異議為條件;
C.出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，法院不予支持。
(二)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為的行為認(rèn)定：
1、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，屬于無權(quán)處分的效力待定合同。
2、承租人構(gòu)成根本違約行為，出租人享有出租合同解除權(quán)。
3、出租人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人對(duì)轉(zhuǎn)租人無權(quán)處分行為的`默示追認(rèn)：A.因出租人的默示追認(rèn)行為，出租人喪失出租合同解除權(quán);B.因出租人的默示追認(rèn)行為，違法轉(zhuǎn)租合同轉(zhuǎn)化為合法轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同依法有效。
4、出租人提出請(qǐng)求解除合同和確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效受異議期和1年除斥期限的限制。
二、超過剩余租賃期限的違法房屋轉(zhuǎn)租
超過剩余租賃期限的違法房屋轉(zhuǎn)租是指雖經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，但轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限，并且出租人和承租人沒有另外約定的行為。
《解釋》第15條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”
超過剩余租賃期限的部分違法轉(zhuǎn)租產(chǎn)生以下效果：
(1)轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定無效;除非出租人與承租人之間存在明示約定。
(2)②原租賃合同到期后出租人和承租人之間存在不定期租賃合同，超過剩余租賃期限部分的轉(zhuǎn)租合同仍然無效。
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