我國(guó)住房公積金貸款比商業(yè)貸款便宜多少？
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可得知，房貸利率升與房?jī)r(jià)的關(guān)系，以100萬(wàn)元的貸款計(jì)算，得出的結(jié)論是“房貸利率每升10%，約等于房?jī)r(jià)漲5%”。按照東莞公積金中心的規(guī)定，因?yàn)閱畏嚼U存公積金的，公積金貸款最高只能貸出46萬(wàn)(夫妻雙方都有繳交公積金的，最高可以貸款66萬(wàn)元)。所以我們按照個(gè)人最高46萬(wàn)元的貸款總額為例。
我們同樣舉例一套100萬(wàn)元的房子，由于需要公積金貸款46萬(wàn)元，那么首付就需要54萬(wàn)元，46萬(wàn)元的貸款以等額本息、20年期的還款方式為計(jì)算樣本。
最后一次調(diào)整基準(zhǔn)利率為2012年的7月6日，同時(shí)公積金的利率也發(fā)生變化，為4.5%。記者表示，說(shuō)多了都是淚啊，光是利率就與同期商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率6.55%相差近2個(gè)百分點(diǎn)。所以這里面的利息差別有多大，與房?jī)r(jià)的對(duì)應(yīng)關(guān)系如何?請(qǐng)接著往下看。
當(dāng)公積金利率為4.5%，貸款46萬(wàn)元的還款總額約約70萬(wàn)元，其中的利息款為23.8萬(wàn)元，月均還款額是2910 .19元。
貸款方式：公積金貸款
利率：4.5%
貸款總額：46萬(wàn)元
還款總額：698444.91元
支付利息款：238444.91元
貸款月數(shù)：240個(gè)月
月均還款：2910 .19元
如果當(dāng)你的單位沒有辦理住房公積金繳存業(yè)務(wù)，或者不幸無(wú)法使用公積金貸款(話說(shuō)東莞公積金制度的條條框框特別多，為買房人設(shè)定的門檻是夠高的)，只能采用商業(yè)貸款的話，我們以基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，同樣為20年期，等額本息的還款方式，46萬(wàn)元的商業(yè)貸款，最終還款總額為82.64萬(wàn)元，總共支付利息款36.64萬(wàn)元，月均還款為3443.19元。如此我們也看到，相比公積金的貸款，月均還款就要多還533元的利息款。每個(gè)月幾百元算來(lái)下也是一筆不菲的支出，20年下來(lái)，利息款的增加也有13萬(wàn)元左右。
貸款方式：商業(yè)貸款
利率：6.55%
貸款總額：46萬(wàn)元
還款總額：826365.74元
支付利息款：366365.74元
貸款月數(shù)：240個(gè)月
月均還款：3443.19元
O K，我們來(lái)反推算。如果我可以承擔(dān)每個(gè)月3000多元的供房款，那么用公積金貸款的話，有什么差別?從第一個(gè)用公積金貸款的例子我們知道，2910 .19元是貸款46萬(wàn)元的月均還款額，所以如果貸1萬(wàn)元就是63.26元的月供款。因此，若要產(chǎn)生月均還款在3400元左右，需要54萬(wàn)元的`公積金貸款就可以實(shí)現(xiàn)。
貸款方式：公積金貸款
利率：4.5%
貸款總額：54萬(wàn)元
還款總額：819913.59元
支付利息款：279913.59元
貸款月數(shù)：240個(gè)月
月均還款：3416.31元
重新梳理一番。假設(shè)我們現(xiàn)在只有54萬(wàn)元的首付款資金，那么總房?jī)r(jià)在100萬(wàn)元的時(shí)候，商業(yè)貸款46萬(wàn)元的還款總額82.6萬(wàn)元。所以，如果是房?jī)r(jià)貴了9萬(wàn)元，我們不希望首付54萬(wàn)元有所增加，在公積金貸款多貸出9萬(wàn)元，就可以和基準(zhǔn)利率下的46萬(wàn)元商業(yè)貸款一樣，還款總額是81.9萬(wàn)元，付出的成本幾乎是一樣的(總還款差別7000元左右)。
公式大體為：成本=54萬(wàn)元首付+公積金貸款本息(公積金貸款54萬(wàn))=54萬(wàn)元首付+商業(yè)貸款本息(商業(yè)貸款46萬(wàn)元，基準(zhǔn)利率)，所以相當(dāng)于房?jī)r(jià)降了9萬(wàn)元/100萬(wàn)元=9%。
也可以這么理解，相對(duì)于基準(zhǔn)利率的商業(yè)貸款，使用公積金貸款的話相當(dāng)于總房?jī)r(jià)優(yōu)惠了近一成。
(溫馨提示：本計(jì)算是概算的方式，如貸款方式、還貸年限差別，計(jì)算結(jié)果也不一樣，所以不能以計(jì)算結(jié)果直接套用本人的貸款。具體還貸額，以銀行為準(zhǔn)。)
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