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2014揚州公積金提取新政
根據(jù)網(wǎng)上調(diào)查得知，揚州市住房公積金管理中心日前就目前我市住房公積金管理運行中遇到的一些業(yè)務問題進行了研究，并對公積金提取、還款方式的變更、貸款申請時間等部分政策規(guī)定進行調(diào)整。
新規(guī)定將從本月起正式執(zhí)行。本報昨日特邀市住房公積金管理中心業(yè)務處處長徐建國對新規(guī)進行解讀。
提取新規(guī)
4月起，繳完首付款還沒拿證可先提取公積金
根據(jù)《揚州市住房公積金提取管理實施細則》(以下簡稱《提取細則》)的規(guī)定，職工因異地購房和購買二手房申請?zhí)崛∽》抗e金的，應當提供房屋所有權證和完稅憑證。為最大限度滿足職工需求，在能夠核查購房行為真實性的情況下，作如下調(diào)整：(一)異地購買住房的，可參照《提取細則》第十一條關于新購商品住房的規(guī)定辦理提取手續(xù);(二)購買二手房的，職工可憑買賣合同(契約)、契稅發(fā)票，在房產(chǎn)登記管理部門辦理審核登簿后提取住房公積金。
解讀
異地購房：繳了首付款可先提公積金
“根據(jù)公積金政策的相關規(guī)定，職工購買自住住房，可申請?zhí)崛”救俗》抗e金賬戶內(nèi)的存儲余額。”徐建國表示，根據(jù)第一項新規(guī)定，異地購買住房的，可參照新購商品住房的規(guī)定辦理提取手續(xù)。也就是說，市民提供國家建設(房產(chǎn))行政部門認可備案的《商品房購銷合同》和達到規(guī)定首付比例的有效付款憑證，就可以提取公積金。
徐建國表示，根據(jù)之前的規(guī)定，職工因異地購房和購買二手房申請?zhí)崛∽》抗e金的，應當提供《房屋所有權證》和完稅憑證。也就是說，市民要先買房，拿到房產(chǎn)證之后，才能提取公積金。而從4月起，市民在繳納首付款后的購房初期就可以提取公積金，極大地滿足了買房人對購房資金的需求。
買二手房：二手房需先審核登簿
徐建國表示，根據(jù)新規(guī)定的，購買二手房的，職工可憑買賣合同(契約)、契稅發(fā)票，在房產(chǎn)登記管理部門辦理審核登簿后提取住房公積金。也就是說，二手房的交易必須在房管部門進行登記備案，證實為真實的交易后，才能提取公積金。如果購買二手房的市民需要申請貸款的，也同樣需要提供達到規(guī)定首付比例的有效付款憑證。
提醒
“核查購房真實性”是前提，騙提公積金將被追回
徐建國表示，政策的調(diào)整是以“能夠核查購房行為真實性的情況下”為前提的。也就是說，市住房公積金將對買房人的購房行為進行核查。“比如，市民在南京購房，公積金部門肯定會查詢其在南京房產(chǎn)系統(tǒng)的網(wǎng)上備案交易信息，以核實購房行為的真假。”
徐建國同時表示，根據(jù)相關規(guī)定，申請人違反規(guī)定，提供虛假材料冒領和詐領住房公積金的，應追回所有款項;構成犯罪的，由司法部門依法追究申請人及相關人員的法律責任。
還款新規(guī)
有特殊原因可申請變更還款方式
職工辦理住房公積金貸款時，中心工作人員應當向借款人說明等額本金還款法和等額本息還款法的含義、特點、優(yōu)劣等情況，供借款人在填寫貸款申請表和簽訂借款合同時選擇。還款方法一旦確定，原則上在約定還款期間內(nèi)不作變更。確需變更的，由借款人提出變更申請(或經(jīng)借款人同意)，各分中心、管理部審核并簽署意見后，報市中心信息處辦理相關手續(xù)。
解讀
以前無法更換還款方式，如今特殊情況可提申請
徐建國表示，職工辦理住房公積金貸款時，可自由選擇等額本金和等額本息兩種還款方式。根據(jù)之前的規(guī)定，借款人還款方法一旦確定，在約定還款期間內(nèi)就無法變更。而根據(jù)新規(guī)定，如遇特殊原因確實需要變更的，可提出申請辦理變更手續(xù)。哪些特殊情形可以申請呢?徐建國表示，如遇到人為操作失誤或者因為家庭、工作等原因，借款人收入大幅降低造成還款能力突降等特殊原因的，可以提出申請。
提醒
一般情形仍無法變更，借款人應慎重選擇還款方式
徐建國表示，等額本金和等額本息兩種還款方式，各有優(yōu)點。等額本金還款，之前還款額較高，還款的金額逐月遞減，適合收入比較高、年齡偏大一些的借款人。而等額本息還款，每月的還款額固定，比較適合每月收入固定，還款能力相對較弱的借款人。徐建國提醒買房人，常態(tài)下的借款人是不允許變更還款方式的，特殊情形下才可申請。市民還是要根據(jù)自己的意愿以及實際情況，合理選擇還款方式。
貸款新規(guī)
職工購買新建商品房應在約定付款期限內(nèi)提出貸款申請
職工購買新建商品房需要辦理住房公積金貸款的，原則上應當在《商品房購銷合同》中約定的付款期限內(nèi)提出貸款申請。超出約定期限的，各分中心、管理部應當要求借款人和售房人出具書面材料說明原因，作出準予或不準貸款的決定。準予貸款的，可要求借款人更改或補充有關申請材料。
解讀
需在約定付款期限內(nèi)申請公貸，超時限或被“拒貸”
徐建國表示，以前市民購房，對公積金貸款的申請時間并沒有明確的規(guī)定。不少市民甚至出現(xiàn)了買房一年、兩年甚至三年后才申請公積金貸款的情況。這當中可能會存在買房人騙取公積金貸款挪作他用的情形。而根據(jù)新規(guī)定，職工購買新建商品房需要辦理住房公積金貸款的，原則上應當在《商品房購銷合同》中約定的付款期限內(nèi)提出貸款申請。“比如，購房合同上約定三個月以內(nèi)付款，那么，買房人必須在三個月的付款期限內(nèi)提出公積金貸款申請。主要還是保證公積金貸款�？顚Ｓ�。”
徐建國表示，根據(jù)新規(guī)定，超出約定期限的，借款人和售房人應當出具書面材料說明原因。“如果公積金部門核查發(fā)現(xiàn)，沒有確切的理由，借款人可能將面臨不予貸款的情況。”
離婚、死亡兩種情形可變更借款人
新規(guī)：
(一)借款人死亡、被宣告死亡或者喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)繼承人、受遺贈人或法定監(jiān)護人應當持經(jīng)過公證的繼承協(xié)議、身份證、戶口簿等文件簽訂補充還款合同，繼續(xù)履行借款合同約定的義務。財產(chǎn)繼承人、受遺贈人或法定監(jiān)護人拒絕履行還款義務的，債權人有權請求人民法院采取拍賣等措施清償借款人債務。
(二)借款人離婚且涉及住房產(chǎn)權變化的，可持離婚證、離婚協(xié)議或法院判決書、調(diào)解書等材料，向市住房公積金管理中心各分中心、管理部提出變更借款人的申請。
離婚后可申請變更借款人，可貸額度不少于剩余貸款本金
“借款人死亡的，之前就是這樣的規(guī)定。但是離婚的情形，以前是不可以變更借款人的，新規(guī)實行之后可以了。”徐建國表示，離婚后，借款人可能從兩個人變成一個人。根據(jù)規(guī)定，申請變更時，應當還清當月及以前的全部應還貸款本息，不存在逾期。在變更手續(xù)辦理期間，原借款人應當提供階段性擔保并繼續(xù)承擔還款義務。
徐建國表示，變更后的借款人，應當符合《揚州市住房公積金貸款實施細則》中規(guī)定的申請住房公積金貸款的條件，且可貸額度不少于剩余貸款本金。“比如，原先兩個人最高可貸50萬，但是一個人最高只能貸30萬。而離婚時，房子的公積金貸款還有45萬。變成一個人還款后，變更后的借款人就需提前還貸15萬。”
徐建國同時表示，借款人對已辦理的組合貸款申請變更借款人的，應當同時向有關商業(yè)銀行提出變更申請。“如果銀行不同意變更借款人，公積金貸款也將無法變更借款人。”
如遇“退房”可重新辦理貸款申請手續(xù)
新規(guī)：
職工購買新建商品住房，在辦理住房公積金貸款后兩年內(nèi)，因房屋質(zhì)量、規(guī)劃設計改變等原因，需要在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)變更房屋座落的，應向當?shù)刈》抗e金管理機關提出書面申請并提供房管部門認可的相關材料，報市中心業(yè)務處審核批準后，在還清原所購房屋貸款本息后，持變更后的《商品房購銷合同》等材料，重新辦理貸款申請手續(xù)，在貸款政策上按同一套住房處理。
重新辦理貸款，政策上按同一套住房處理
“隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，買房市民的不斷增加，少數(shù)的市民可能也會遇到買房貸過款了，拿到房卻發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，需要換房這樣的情況。”徐建國表示，根據(jù)新規(guī)定，公積金貸款人需要在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)變更房屋座落的，可持變更后的《商品房購銷合同》等材料，重新辦理貸款申請手續(xù)。“有一個前提，就是買房人必須在還清原所購房屋貸款本息后，才能重新辦理貸款申請手續(xù)。而在貸款政策上將按同一套住房處理。也就是說，原來是首次申請公積金貸款，還是按首次貸款政策執(zhí)行。”
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