2016購(gòu)房契稅新政策詳解
【導(dǎo)語(yǔ)】最新消息，聽(tīng)說(shuō)房地產(chǎn)契稅出臺(tái)了優(yōu)惠新政，讓CNrencai小編來(lái)算算能幫你省多少錢(qián)吧。
一、新舊政策對(duì)比
政策變化點(diǎn)：
1.契稅方面，以前大多數(shù)城市契稅征收主要有兩個(gè)門(mén)檻，即90平方米和140平方米。新政以90平米為界的劃分契稅征收門(mén)檻，簡(jiǎn)化了原有的征稅標(biāo)準(zhǔn)。這對(duì)于首套購(gòu)買140平米以上大戶型的人群和二線城市的二套購(gòu)買人群提供了實(shí)質(zhì)性的稅費(fèi)減免。
2、 營(yíng)業(yè)稅方面，則主要體現(xiàn)在滿兩年的非普住宅營(yíng)業(yè)稅征收。
整體而言，新政鼓勵(lì)了一、二線城市市場(chǎng)進(jìn)行大戶型改善、換房需求，以及二線城市二套房屋的購(gòu)買需求。
219新政前后契稅變化情況
數(shù)據(jù)整理：鏈家研究院
| 契稅部分 | 一線 | 二線 | 變化點(diǎn) | ||
| 新政后 | 1套 | 90平米以下 | 1% | 1% | 一線城市首套購(gòu)買140平米以上契稅減免50%，二線城市購(gòu)買二套契稅出現(xiàn)最高67%的減免 |
| 90平米以上 | 1.50% | 1.50% | |||
| 2套 | 90平米以下 | 3% | 1% | ||
| 90平米以上 | 2.00% | ||||
| 新政前 | 1套 | 90平米以下 | 1% | 1% | |
| 90-140平米 | 1.50% | 1.50% | |||
| 140平米以上 | 3% | 3% | |||
| 2套 | 90平米以下 | 3% | 3% | ||
| 90-140平米 | |||||
| 140平米以上 | |||||
219新政前后一二線城市營(yíng)業(yè)稅對(duì)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家研究院
| 營(yíng)業(yè)稅 | 普通住宅 | 非普通住宅 | 變化點(diǎn) | ||
| 新政后 | 一線 | 滿兩年 | 維持原狀 | 二線城市滿兩年非普住宅減免全部營(yíng)業(yè)稅 | |
| 未滿兩年 | |||||
| 二線 | 滿兩年 | 免征 | |||
| 未滿兩年 | 5.5%全額 | ||||
| 新政前 | 一線 | 滿兩年 | 免征 | 5.5%差額 | |
| 未滿兩年 | 5.5%全額 | ||||
| 二線 | 滿兩年 | 免征 | 5.5%差額 | ||
| 未滿兩年 | 5.5%全額 | ||||
根據(jù)稅率的調(diào)整，我們也計(jì)算了在新政前后購(gòu)房者所繳納的契稅額，以一個(gè)非北京、上海、廣州和深圳的購(gòu)房者為例：
| 面積（平米） | 總價(jià)（萬(wàn)元） | 新政前（萬(wàn)） | 新政后（萬(wàn)） | 節(jié)�。ㄈf(wàn)） |
| 150 （首套房） | 300 | 9 | 4.5 | 4.5 |
| 80（二套房） | 160 | 4.8 | 1.6 | 3.2 |
| 100（二套房） | 200 | 6 | 4 | 2 |
若以購(gòu)買150平米、總價(jià)300萬(wàn)元的首套住房為例，按照舊稅率需要繳納契稅9萬(wàn)元，而按照新稅率僅需繳納4.5萬(wàn)元。
若是購(gòu)買二套房90平米以下契稅僅為原先的三分之一，90平米以上為原先的三分之二。
以80平米總價(jià)160萬(wàn)元住房為例，按照舊稅率需要繳納契稅4.8萬(wàn)元，而按照新稅率僅需繳納1.6萬(wàn)元;
以100平米總價(jià)200萬(wàn)元住房為例，按照舊稅率需要繳納契稅6萬(wàn)元，而按照新稅率僅需繳納4萬(wàn)元。
市場(chǎng)人士觀點(diǎn)：
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)：
一.盤(pán)活城市存量房市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量房主導(dǎo)的`時(shí)代，但是目前存量房稅種依然集中于交易環(huán)節(jié)，在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁背景下，高成本稅費(fèi)是阻礙二手房流通的主要因素之一。因此，三部委進(jìn)一步降低契稅、營(yíng)業(yè)稅，降低交易成本，有利于盤(pán)活城市存量房市場(chǎng)。
二.去庫(kù)存仍是主要目的：目前，除一線城市和部分二線城市之外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨較為嚴(yán)重的去庫(kù)存問(wèn)題。這些城市購(gòu)房意愿不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。本次稅費(fèi)調(diào)整適用的城市，既降低了首套剛需的購(gòu)房成本，同時(shí)鼓勵(lì)居民換房改善，特別是非一線城市二套購(gòu)房，這其中會(huì)有一定數(shù)量的需求流向新房市場(chǎng)。
三.政策的手段還會(huì)持續(xù)平衡供需：房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落或持續(xù)低迷等不正常現(xiàn)象的根本還在于供需的不平衡。目前，在一線城市，市場(chǎng)表現(xiàn)出供不應(yīng)求的問(wèn)題，而非一線城市供應(yīng)過(guò)剩、需求不足。從政策角度來(lái)看，無(wú)論是之前的降低首付比例，還是本次稅費(fèi)調(diào)整，都旨在于平衡城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需。
四.放松有限，對(duì)二線城市相對(duì)明顯：一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于過(guò)熱狀態(tài)，因此本次稅費(fèi)調(diào)整沒(méi)有涉及。對(duì)其他城市，特別是二線城市來(lái)說(shuō)，政策有利于二套特別是大面積改善戶型交易。從整體上，因?yàn)樯形瓷婕皞�(gè)稅，契稅、營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整節(jié)省的成本比較有限，對(duì)于預(yù)期改善有一定作用，但整體上看，在短時(shí)間對(duì)市場(chǎng)的影響有限。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉：
針對(duì)非一線城市的契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免，將有利于降低購(gòu)房成本，增加購(gòu)房需求，加快房產(chǎn)流通，加快庫(kù)存去化，降低庫(kù)存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。這一政策是非常積極正向的。但是，我們也認(rèn)為：1，一線城市雖不存在去新房庫(kù)存問(wèn)題，但也應(yīng)促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)，也應(yīng)減稅。2，除了契稅，營(yíng)業(yè)稅，個(gè)稅也應(yīng)減免。所以，未來(lái)減稅還有空間。3.原則上應(yīng)該增加持有環(huán)節(jié)稅收，特別是空置房產(chǎn)，盡可能減少交易環(huán)節(jié)稅收，促進(jìn)房產(chǎn)流通。從 2015年330新政之后，一系列利好樓市的政策全部都是貨幣政策，但是從去年四季度開(kāi)始，貨幣政策對(duì)樓市刺激的邊際效應(yīng)在逐步減弱，市場(chǎng)也在逐步降溫，所以2016年初，中央重啟財(cái)稅政策，可以預(yù)見(jiàn)：未來(lái)財(cái)稅政策和貨幣政策，雙管齊下，將成為促進(jìn)房產(chǎn)流通，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速庫(kù)存去化，促進(jìn)樓市繁榮的主要政策方向。
長(zhǎng)富匯銀基金：
契稅和營(yíng)業(yè)稅的降低減少了房產(chǎn)交易成本，有助于降低購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，刺激潛在需求入市，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存的去化。本次調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅主要是降低了90平米以上住房和二套房的契稅稅率，對(duì)于大戶型的銷售將帶來(lái)直接利好，同時(shí)有助于進(jìn)一步刺激改善性需求的釋放。
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局)，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局：
根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下：
一、關(guān)于契稅政策
(一)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
(二)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。(廣州不實(shí)施這一個(gè)小項(xiàng))
(三)納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門(mén)出具納稅人家庭住房情況書(shū)面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證，誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠(chéng)信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)。
按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)出具納稅人家庭住房情況書(shū)面查詢結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請(qǐng)限時(shí)辦結(jié)。
(四)具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門(mén)共同制定。
二、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策(廣州不實(shí)施這一個(gè)項(xiàng)目規(guī)定)
個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕 172號(hào))的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
三、關(guān)于實(shí)施范圍
北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕39號(hào))執(zhí)行。
上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。
本通知自2016年2月22日起執(zhí)行。
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
2016年2月17日
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