近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”，商品房、企業(yè)集資房、經(jīng)濟(jì)適用房、社會(huì)保障房、拆遷安置房等多種形式的住房出現(xiàn)在市場(chǎng)上。有市場(chǎng)就有交易，在交易后，諸如因短期內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，出賣(mài)人心理失衡，以種種理由要求法院確認(rèn)合同無(wú)效的案件;房屋買(mǎi)賣(mài)因完成不了過(guò)戶手續(xù)而請(qǐng)求確認(rèn)合同有效、并協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證的案件;拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的案件大量涌入法院，并存在糾紛不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。我院在對(duì)大量個(gè)案進(jìn)行實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，試圖通過(guò)對(duì)此類(lèi)案件的特點(diǎn)及成因予以粗淺分析，對(duì)當(dāng)前解決此類(lèi)糾紛所依據(jù)的法律、司法解釋的缺陷談一些不成熟的看法�，F(xiàn)將主要情況報(bào)告如下：

　　一、 案件特點(diǎn)。

　　(一)訴求集中。主要表現(xiàn)為要求確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者要求確認(rèn)合同有效、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。理由主要集中于出賣(mài)時(shí)未經(jīng)其他共有權(quán)人同意或房屋未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)及經(jīng)濟(jì)適用房不能上市交易等。(二)出賣(mài)人反悔原因集中。大多系房屋價(jià)格大幅增長(zhǎng)所致。從案件審理的情況來(lái)看，盡管眾多出賣(mài)人在進(jìn)行答辯時(shí)所提出的理由都并非是以房屋價(jià)格增長(zhǎng)，但法院在審理過(guò)程中依然能感覺(jué)到利益因素的影響實(shí)為出賣(mài)人反悔的最主要原因。(三)調(diào)解難度集中。從本院對(duì)此類(lèi)案件進(jìn)行審理的情況來(lái)看，一個(gè)突出的問(wèn)題就是原被告雙方很難達(dá)成調(diào)解協(xié)議。原告一方要求嚴(yán)格按照當(dāng)初雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同確定彼此的權(quán)利義務(wù)并最終要求實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，普遍不愿意接受合同之外另行支付補(bǔ)償購(gòu)房差價(jià);而被告一方卻認(rèn)為當(dāng)初雙方簽訂合同時(shí)沒(méi)有征得其他共有人的同意或者以沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證的房屋不能買(mǎi)賣(mài)為由抗辯原告的訴訟請(qǐng)求，要求確認(rèn)合同無(wú)效或者原告理應(yīng)對(duì)其以現(xiàn)行房屋市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。(四)法院判決集中。我院在處理此類(lèi)案件時(shí)，遵循誠(chéng)實(shí)信用與公平合理的合同法基本原則，除原、被告雙方自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議的外，其余案件均以判決形式作出處理結(jié)果�，F(xiàn)行法律法規(guī)由于制定的時(shí)間早晚有別，同時(shí)具體法律法規(guī)又具有針對(duì)事項(xiàng)立法的特點(diǎn)，因此在處理此類(lèi)案件的時(shí)候，無(wú)可避免地在具體法律關(guān)系的認(rèn)定上存在不同的意見(jiàn)和觀點(diǎn)，辦案人員對(duì)法律、法規(guī)的理解不同，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象。

　　二、原因分析 。

　　(一)利益驅(qū)動(dòng)下的誠(chéng)信缺失。此類(lèi)案件大量出現(xiàn)的根本原因則在于出賣(mài)人的誠(chéng)信缺失，而此種現(xiàn)象的背后則是利益因素的影響。由于房屋價(jià)格呈現(xiàn)連年持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這種價(jià)格變化所導(dǎo)致的過(guò)去和現(xiàn)在之間的利益懸殊引起了被告的心理失衡，而房屋產(chǎn)權(quán)證件辦理的進(jìn)度緩慢又給予了出賣(mài)人將此失衡進(jìn)行現(xiàn)實(shí)表達(dá)的機(jī)會(huì)，其結(jié)果就是出賣(mài)人不愿意依據(jù)原合同履行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的義務(wù)。(二)現(xiàn)行立法、司法的缺陷�，F(xiàn)行法律法規(guī)由于制定的時(shí)間早晚有別，同時(shí)具體法律法規(guī)又具有針對(duì)事項(xiàng)立法的特點(diǎn)，往往缺乏體系的邏輯嚴(yán)密性和和諧統(tǒng)一，因此在處理此類(lèi)案件的時(shí)候，無(wú)可避免地在具體法律關(guān)系的認(rèn)定上存在不同的意見(jiàn)和觀點(diǎn)。這就容易給當(dāng)事人在估計(jì)失信的法律成本方面形成錯(cuò)覺(jué)。同時(shí)，對(duì)失信行為的處罰力度弱，也是最主要的原因。(三)房屋買(mǎi)賣(mài)本身所蘊(yùn)含的法律風(fēng)險(xiǎn)。1 、未取得所有權(quán)證的房屋。房屋所有權(quán)證是合法的物權(quán)憑證�！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，根據(jù)上述法律規(guī)定，出賣(mài)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)沒(méi)有取得所有權(quán)證，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。所謂法律風(fēng)險(xiǎn)，主要是針對(duì)買(mǎi)受人而言，這時(shí)，房屋買(mǎi)受人可能因出賣(mài)人未取得所有權(quán)證而遭致對(duì)方毀約的風(fēng)險(xiǎn)。2、集資房。所謂“集資房”，是企事業(yè)單位利用自用存量劃撥用地，群眾自行集資建設(shè)，按成本價(jià)銷(xiāo)售，以解決職工住房困難的一種方式。集資建房的對(duì)象范圍是由單位確定的，帶有福利性。但依據(jù)《蘭州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，企事業(yè)單位集資建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，分配的對(duì)象是本單位低收入者，對(duì)于已享受過(guò)福利分房、已購(gòu)買(mǎi)過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房或者是住房標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到控制標(biāo)準(zhǔn)的職工，規(guī)定不得參加集資建房。但現(xiàn)實(shí)中，只要單位集資建房，所有的單位職工均可參與集資。在住房過(guò)剩的情況下，一些職工就將此類(lèi)房屋推向市場(chǎng)。此類(lèi)房屋買(mǎi)受人最大的風(fēng)險(xiǎn)在于房屋不能過(guò)戶及過(guò)戶時(shí)承擔(dān)高額的土地出讓金。3、經(jīng)濟(jì)適用房。 所謂經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房在限制轉(zhuǎn)讓的年限內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或?qū)①?gòu)房權(quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒(méi)有購(gòu)房資格的人，都是違反了我國(guó)關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，客觀上也損害了社會(huì)公共利益，妨害了其他符合購(gòu)房條件主體的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，存在合同歸于無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。4、拆遷安置房。拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)、舊城改造等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。由于拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)交易存在很長(zhǎng)的時(shí)間周期，進(jìn)而蘊(yùn)涵了諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中這種類(lèi)型案例舉不勝舉，且逐年遞增。一般情況下，拆遷房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方都會(huì)要求買(mǎi)方支付全部或絕大部分房?jī)r(jià)款，而買(mǎi)受人在支付該巨額房款后并不能及時(shí)取得房屋所有權(quán)，雙方形成的僅僅是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然雙方存有買(mǎi)賣(mài)合同，但根據(jù)物權(quán)公示公信原則，出賣(mài)方從法律上講依然是房屋所有權(quán)人，這樣買(mǎi)受人就會(huì)被置于高風(fēng)險(xiǎn)法律地位。究其根本原因，在于該房屋物權(quán)變動(dòng)需要一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史周期，期間可能會(huì)出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)諸如房?jī)r(jià)飆升導(dǎo)致違約發(fā)生、抵押擔(dān)保設(shè)定、所有權(quán)人死亡出現(xiàn)、所有權(quán)人自身債務(wù)惡化、共有權(quán)人或第三人權(quán)利主張、房產(chǎn)查封扣押、贈(zèng)與繼承發(fā)生、標(biāo)的物作價(jià)投資出資等等情況。該類(lèi)糾紛的發(fā)生主要是由于雙方在合同內(nèi)容上沒(méi)有精心設(shè)計(jì)，而且買(mǎi)受人在一定程度上存在很大僥幸心理。