北京市房地產(chǎn)價格影響因素分析論文

　　一、引言

　　近年來，我國的房地產(chǎn)市場得到了很好的發(fā)展，正逐漸成為我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展帶來房地產(chǎn)價格的上漲從某種程度上來說是符合一定市場規(guī)律的。但部分城市房地產(chǎn)價格的猛烈增長顯然與正常增長范圍內(nèi)的房價合理上漲不相匹配。這種房價毫無節(jié)制地上漲，對于需要購房的普通居民則形成了巨大的資金壓力，也給金融系統(tǒng)的整體穩(wěn)定性造成了巨大的考驗。北京市作為我國的政治和文化中心，其房價的變化一直是全國市場的風向標，受到了極大的關注。

　　本文以北京市房地產(chǎn)市場為例，介紹了房地產(chǎn)相關理論知識，得出影響其價格的主要因素，并通過建立統(tǒng)計模型定量分析影響程度。有助于政府以及相關部門合理制定有關政策以調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，確保其穩(wěn)定，可持續(xù)地發(fā)展，以及在宏觀經(jīng)濟中的支柱性產(chǎn)業(yè)地位。另外，通過解讀政府宏觀調(diào)控政策對房價的影響以及對居民生活的改善，讀者可以科學地認識北京房價的形成機制，清楚地了解北京房價的現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢，同時正確看待當前房價上漲的必然性。因此，本文研究北京市房地產(chǎn)價格影響因素具有十分重要的理論意義和實用價值，可以為更好地指導房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展做出貢獻。

　　二、房地產(chǎn)供求特性和價格理論

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場的需求特性

　　1.房地產(chǎn)需求的整體性

　　整體性指的是如果沒有土地，房屋就沒有了物質載體，而如果沒有房屋，地基也就失去了上層建筑，所以這兩者是不可以也絕對不能分割的。

　　2.房地產(chǎn)需求的區(qū)域性

　　眾所周知，房地產(chǎn)的位置移動很困難，特別在中國。其特有的空間固定性，屬于不動產(chǎn)的特有屬性，所以，這就導致了在購買住房時候會考慮到地理位置等多方面的影響，造成了消費者對房地產(chǎn)的需求往往具有一定的區(qū)域性。

　　3.房地產(chǎn)需求的層次性

　　在研究需求的這一特性上面，需要從兩個方面來理解它：第一個方面是指消費者對房屋本身的功能性具有不同層次；第二個方面，是由于居民的收入不一所帶來的購買力水平差別，造成了需求的結構性層次。

　　（二）房地產(chǎn)市場的供給特性

　　1.一級市場的壟斷性

　　土地的所有權屬于國家，嚴禁私人買賣，在市場上進行的買賣轉讓只是土地的使用權。

　　2.土地供給的剛性

　　在我國，土地和房屋的供給是具有剛性的，這就說明在短期內(nèi)，市場的供給彈性較低，它不能隨著價格和收入的變化而發(fā)生變化。

　　3.滯后性和風險性

　　與其它商品不同，在現(xiàn)今的中國，房地產(chǎn)這一特殊的商品具有很高的價值，隨之而來的是生產(chǎn)周期很長，一般生產(chǎn)一件這樣的商品需要花費一年甚至是數(shù)年時間。

　　4.時期性

　　時期性是指房地產(chǎn)的供給在不同長短時期內(nèi)會呈現(xiàn)出不一樣的規(guī)律和特性。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)價格的構成特點

　　1.房地產(chǎn)的價格與租金，就像是本金與利息的關系。房地產(chǎn)的價格既可以指房地產(chǎn)本身的價值，也可以指代出租其使用權所獲得的租金。

　　2.房屋的位置不能隨意移動，在市場上轉移的并不是房地產(chǎn)本身，而是與其相關的所有權、使用權還有其他權益，因此，房地產(chǎn)的價格實際上指的是這些權益的價格。

　　3.房地產(chǎn)的價格在一定時期內(nèi)雖然可以達到穩(wěn)定，但是若考慮到長期發(fā)展，在對其進行估價時，應該聯(lián)系其過去的價格和現(xiàn)在的價格，這樣才能對其未來的價格有一個更加合理的預期。

　　4.由于土地具有不能移動、數(shù)量固定等特性，這就使得房屋不能像市場上一般商品那樣在交易時形成價格。

　　三、房地產(chǎn)價格影響因素的分析

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟因素

　　房地產(chǎn)是一種既可以用來投資，也可以用來消費的特殊商品，所以，經(jīng)濟因素對其價格變化會產(chǎn)生很重要的影響。而經(jīng)濟因素主要有發(fā)展水平、投資情況、物價的水平、居民收入以及財政收支等。

　　（二）政策因素

　　房地產(chǎn)市場的特殊性決定了其與政策因素是密不可分的，而影響房價的主要政策因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃和稅收制度等。其中，土地和住房制度對房價的影響較大。

　�。ㄈ�）社會因素

　　由于符合經(jīng)濟學中商品的特點，生產(chǎn)者與消費者的預期和信心會改變房地產(chǎn)的供求狀況，進而會影響房價。而人作為房地產(chǎn)商品的需求主體，意味著人口的數(shù)量、素質等因素會對價格產(chǎn)生很大的影響。

　　四、北京市房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析

　　在影響房地產(chǎn)的眾多因素中，可以選取如下10個具有代表性的變量進行相關研究分析。變量表示北京市住宅商品房價格（元/平方米），X1為年末人口數(shù)（萬人）、X2為人均可支配收入（元）、X3為CPI、X4為人均儲蓄余額（元）、X5為房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積（萬平方米）、X6為土地購置費（億元）、X7為人均居住消費性支出（元）、X8為國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）、X9為M2供給量（億元）、X10為房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額（億元）。

　�。ㄒ唬�數(shù)據(jù)和變量說明

　　本文所采用的.數(shù)據(jù)來源于中國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站年度數(shù)據(jù)查詢。

　�。ǘ�）灰色關聯(lián)度分析結果

　　關聯(lián)度分析是研究兩個系統(tǒng)間的因素關聯(lián)性大小的量度，如果兩個因素的變化趨勢是一個方向的，則可以說明二者之間的關聯(lián)度較高，而反之，則稱二者之間的關聯(lián)度較低。利用關聯(lián)度分析，得到如下表所示的結果：

　　其中ri為關聯(lián)系數(shù)，wk為權數(shù)。在上述分析結果的基礎之上，對各因素的關聯(lián)系數(shù)進行排序，排名前五的變量分別為：X8國內(nèi)生產(chǎn)總值、X4人均儲蓄余額、X2人均可支配收入、X5房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積、X10房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額。

　�。ㄈ�）多元線性回歸分析結果

　　在上述灰色關聯(lián)度分析的基礎之上，我們把關聯(lián)程度靠前的五個因素利用多元線性回歸分析對其與北京市房地產(chǎn)價格之間的關系做一個定量的描述。

　　其中模型的調(diào)整R方達到了0.913，說明模型擬合程度較好，而在預測變量中排除了關聯(lián)程度最高的變量X8：國內(nèi)生產(chǎn)總值。這是因為該變量與另外四個變量之間有一定的相關性。在剔除掉不合理的變量后，得到如下所示的回歸方程：

　　從式1中得出本文中所選取的各個因素對于北京市房價的影響程度。其中正好滿足于市場上供求雙方對于商品價格的影響途徑。X2，X4分別對應于房地產(chǎn)市場上的消費者方面的影響，X5，X10分別對應于房地產(chǎn)市場上的生產(chǎn)者方面的影響。

　　五、結論與建議

　　綜合前面的分析，可以發(fā)現(xiàn)，對北京市房地產(chǎn)市場價格有影響的因素概括起來說主要有需求因素和供給因素，其中，需求方面的因素主要有居民收入水平以及儲蓄水平；供給方面的因素主要有兩個方面，分別為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積和人均居住性消費支出。根據(jù)前述分析結果，提出如下建議：

　�。�1）房價對于中低收入水平的居民而言還是難以逾越，因此國家需要制定合理的政策使得居民的收入差距更加合理化；另外應該倡導正確的消費觀念與儲蓄觀念。

　�。�2）要做到對房地產(chǎn)合理的開發(fā)、投資，杜絕一切因為利益而發(fā)生的違規(guī)開發(fā)；在開發(fā)過程中，做好監(jiān)管工作，保證住宅竣工面積的合理化。

　�。�3）要加快建設以北京市為主導的區(qū)域性統(tǒng)一土地交易市場，協(xié)調(diào)土地儲備和土地供應工作的體制建設。

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