房地產(chǎn)論文提綱范文

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　　房地產(chǎn)論文提綱范文

　　［摘要］作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)越來越受到人們的關注。本文分析了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因和房地產(chǎn)泡沫的危害，提出優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策。

　　［關鍵詞］房地產(chǎn)泡沫；市場結(jié)構(gòu)；宏觀調(diào)控

　　２００９年以來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，房地產(chǎn)市場運行機制的一些弊端也日漸突出。房地產(chǎn)市場投資過熱、房價過高和結(jié)構(gòu)失衡等問題日益突出，成為社會各界關注的熱點。

　　一、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

　�。保�市場結(jié)構(gòu)不合理

　　房地產(chǎn)開發(fā)商為追求高額利潤，往往將自己的項目投向高檔住宅、別墅、商業(yè)用房，而對于老百姓真正需要的普通住宅、經(jīng)濟適用房、廉租房卻不愿進行建設，這一方面造成高檔房屋的空置率不斷提高；另一方面中低價位普通住宅和保障性住房供不應求，抬高了商品住房的平均價格。

　�。玻�市場秩序混亂

　　少數(shù)開發(fā)商及中介機構(gòu)利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當手段哄抬房價，誤導市場預期。部分城市盲目大拆大建，搞不切實際的形象工程、政績工程，帶來大量被動需求，抬高了土地和商品住房的價格。

　�。常�過度投機

　　一些地區(qū)投機炒作現(xiàn)象嚴重，投機性購房需求迅速擴大。一些居民基于房價上漲預期，也參與購房投資，或者擔心房價繼續(xù)上漲而提前入市。

　　二、房地產(chǎn)泡沫的危害

　　１．房地產(chǎn)泡沫的存在會抑制實體經(jīng)濟發(fā)展

　　房地產(chǎn)投資的迅猛增長影響到整體社會投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，房價不斷上漲，由于“羊群效應”，投機者和投資者不斷增加，原本投資到實體經(jīng)濟的大量資金隨之涌入房地產(chǎn)行業(yè)，從而使得實體經(jīng)濟的發(fā)展由于資金短缺而受到抑制。

　�。玻�房地產(chǎn)泡沫會破壞金融秩序

　　在我國，盡管融資渠道越來越多元化，但銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來源。房地產(chǎn)建設所需的資金主要來自銀行的信貸資金，個人購房款也主要是按揭貸款。不規(guī)范的'住房抵押貸款操作導致房地產(chǎn)價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，將給金融機構(gòu)帶來了大量的呆賬和壞賬，金融機構(gòu)不僅無法收回利息，而且實際上地價遠遠低于擔保價格，即使實行抵押權(quán)也無法全部收回貸款。

　�。常�房地產(chǎn)泡沫破滅導致生產(chǎn)和消費危機

　　房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失以及被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設備上的投資。企業(yè)倒閉意味著大量的員工失業(yè)，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產(chǎn)貶值。

　�。矗�房地產(chǎn)泡沫破裂可能引發(fā)政治和社會危機

　　房地產(chǎn)泡沫的長期存在，導致城市地價持續(xù)高漲，人們更加確信土地價格會越來越高，一些投機者購買大量的土地囤積居奇，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用。同時，由于房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者，城市與農(nóng)村的貧富差距越來越大，導致新的社會分配不公，嚴重挫傷社會勞動者的積極性。隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，大量工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。人們生活難以維持，犯罪案件激增。這有可能引發(fā)政治和社會危機，加劇社會動蕩。

　　三、優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的對策

　�。保�加強政府宏觀調(diào)控

　　（１）改善供給和供應結(jié)構(gòu)，建立面向滿足國內(nèi)居民基本居住需求的住房供應體系，加快租賃市場的發(fā)展，形成租售并舉的居民住宅消費機制�？梢越梃b新加坡住宅供應模式，將面向市場需求的高檔商品房與面向國內(nèi)居民基本居住需求的經(jīng)濟適用房、保障性住房、公租房分開供應。對于后者，適度擴大公租房比例，從公積金貸款和售價等方面給予優(yōu)惠，確保房價符合本國居民消費能力。而對于前者，則全部采用市場化，根據(jù)市場變化而自動調(diào)節(jié)。

　�。ǎ玻┒糁仆稒C性需求。要把政策落到實處，必須推行購房實名制，確保一個地區(qū)或一個城市房地產(chǎn)市場全面聯(lián)網(wǎng)，買賣房屋、抵押貸款等相關信息都能通過適當?shù)姆ǘǔ绦虿殚�，對短期�?nèi)反復買賣住房的投機者加強稅收征管，加大對偷逃稅收的查處力度。http://www.gwyoo.com

　�。ǎ常┫魅醯胤秸�府與房地產(chǎn)市場間的利益聯(lián)系。目前，土地批租、房地產(chǎn)交易契稅等收入已經(jīng)成為一些地方財政收入快速增長的主要來源。因此，應對土地批租、房地產(chǎn)等相關稅收在中央和地方之間重新確定合理的比例，以削弱地方政府推動房價上漲的積極性。

　�。玻畯娀�土地資源管理，堅決打擊違法行為

　　通過土地資源供應量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產(chǎn)領域的違法犯罪行為要嚴厲懲處。

　　３．建立房地產(chǎn)市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監(jiān)測體系

　　通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進行房地產(chǎn)投資，應當引起注意。要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測體系，從土地供應、稅收和預售管理等方面及時進行必要的干預和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生。

　　主要參考文獻

　�。郏保莺殚_榮．房地產(chǎn)經(jīng)濟學［Ｍ］．武漢：武漢大學出版社，２００６．

　�。郏玻蓐愋膬x，徐佳．房地產(chǎn)泡沫的成因分析［Ｊ］．現(xiàn)代商業(yè)，２００９（９）：３２．

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