公積金版住房銀行能不能破繭而出

　　2014年6月，國開行版住房銀行獲批。相比之下，此前住建部設(shè)想將公積金機(jī)制改革成住房銀行的消息開始沉寂。不管怎樣，越來越多人認(rèn)為，公積金制度本身是有必要改革了。因?yàn)楝F(xiàn)有公積金制度正遠(yuǎn)離推動居者有其屋的最初理想。我國現(xiàn)有公積金制度弊端顯現(xiàn)，進(jìn)入非良性運(yùn)營循環(huán)下行通道，改革已勢在必行。

　　怎么改?有人建議放開公積金投資領(lǐng)域限制，允許投資資本市場，以獲取更高收益。這明顯是頭痛醫(yī)腳，而且是采用高風(fēng)險的化療。如果公積金被允許投資資本市場，在賺了跟我無關(guān)、虧了就沒有了的預(yù)期下，或引致整個制度破產(chǎn)。

　　另外一個設(shè)想是，有傳言住建部曾考慮將公積金部門改革成政策性住房銀行，但基于多重考量，后來選國開行組建住房銀行，這事就不了了之。我認(rèn)為這個設(shè)想具有一定建設(shè)性，只是按政策性住房銀行模式去組建并不可行。首先，全新組建一套專業(yè)班子的運(yùn)作成本太高。其次，除了強(qiáng)制繳納的公積金，如何吸引人們來存儲?再者，以公積金為資本的政策性住房銀行投資領(lǐng)域會同樣嚴(yán)格受限，因此投資增效依然困難。

　　任何改革都應(yīng)在盯死本質(zhì)目的的前提下，靈活創(chuàng)新形式。

　　至于公積金的本質(zhì)，我認(rèn)為有三個：其一，每個人都有購房/租房需求，公積金制度其實(shí)就是為這種需求提前儲蓄;其二，公積金制度實(shí)際上是暫無購房需求的人借錢給即將買房的人，具有互助性質(zhì);其三，公積金貸款利率顯著低于商貸利率，大大降低按揭壓力。

　　公積金改革就應(yīng)緊緊圍繞上述三個本質(zhì)目的，進(jìn)行靈活的形式創(chuàng)新。改革所要達(dá)到的目的包括：第一，讓繳納的人愿意將錢留下來，并讓不相關(guān)的人/機(jī)構(gòu)愿意將錢存進(jìn)來;第二，公積金可交首付、也可自由支取，不買房可免繳;第三，運(yùn)營無成本化。

　　具體模式是成為不盈利的眾籌互助住房銀行(以下簡稱“銀行”)，其核心運(yùn)營形式：1)資金來源分強(qiáng)制繳納和自愿存款兩部分。強(qiáng)制繳納部分，公司端強(qiáng)制繳納，個人端買房的人強(qiáng)制繳納，不買房或即使買房也不打算公積金貸款的`人，可免繳。自愿存款部分，是指個人和機(jī)構(gòu)可自愿存錢。2)“銀行”本身不盈利。僅充當(dāng)眾籌和貸款中介平臺，所有收益全部返回給存“銀行”的人/機(jī)構(gòu)。3)財政補(bǔ)貼讓“銀行”運(yùn)營無成本化。4)�？顚Ｓ�，主要發(fā)展兩類業(yè)務(wù)：一是公積金貸款業(yè)務(wù);二是公租房運(yùn)營。

　　該模式有諸多好處：國家層面，推動了更多人居者有其屋。代價是要用財政補(bǔ)貼“銀行”運(yùn)營，但由于業(yè)務(wù)板塊簡單，不需要配備很多人員和很大場地，只需在原有規(guī)模上小幅擴(kuò)張即可，財政支出很小。個人層面，存款的人資金回報可觀，收益率會遠(yuǎn)高于銀行存款利率，由于穩(wěn)定無風(fēng)險，客觀激勵了個人不提取公積金，同時吸引個人/機(jī)構(gòu)將錢存進(jìn)來;有公積金貸款需求的人，公積金可抵首付，降低了購房門檻，由于能貸到足夠資金，按揭顯著降低。

　　當(dāng)然，上述模式仍有一些問題需要被解決：1)如果公積金存款不足或過剩怎么辦?這可通過對強(qiáng)制繳納和自愿存款實(shí)行差別化利率予以解決。自愿存款部分存款利率可雙向調(diào)整：余額不足時，適當(dāng)調(diào)高;過剩時，適度下調(diào)。公積金貸款方面，也應(yīng)按“貢獻(xiàn)額度”和“非貢獻(xiàn)額度”實(shí)行差別利率。“貢獻(xiàn)額度”按存入“銀行”的錢乘以存續(xù)時間計(jì)算。這將激勵更多人將錢留在或存入“銀行”，也提高了收益率。

　　2)如何有效控制風(fēng)險?由于人員有限，公積金住房銀行不可能去做翔實(shí)的盡職調(diào)查。所以公積金住房銀行最好與商業(yè)銀行一同提供組合貸，讓商業(yè)銀行去做盡職調(diào)查。另外還需國家立法規(guī)定，如果個人按揭違約，公積金住房銀行較商業(yè)銀行具有優(yōu)先清償權(quán)。

　　3)如果只有租房需求怎么辦?個人認(rèn)為，繳納公積金或存公積金住房銀行超過一定貢獻(xiàn)的人，不管其收入如何，只要其在工作所在城市沒有住房，公積金住房銀行承包的公租房可優(yōu)先提供給他們，以回報他們，也可激勵更多人將錢存進(jìn)來。

　　4)有了國開行版住房銀行后，還有公積金版住房銀行存在的必要嗎?兩類住房銀行其實(shí)是互補(bǔ)的：前者是專注開發(fā)端的住房銀行，旨在推動保障房建設(shè);后者是專注需求端的住房銀行，旨在降低購房門檻和成本。只有兩類住房銀行同時發(fā)力，才能構(gòu)建出完整的住房銀行體系。

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