土地招拍掛制度全新解讀

　　土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的"招標""拍賣""掛牌"交易的政策或規(guī)定。該方式作為我國經營性用地出讓的指定方式，對規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產市場的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。

　　土地的交易的公開投標、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對不同性質的土地交易要采取不同的交易方式。

　　土地招標

　　招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓�民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

　　在招標出讓中土地主管部門要根據出讓土地的具體情況編制招標文件，并實施投標的登記，投標人在登記時必須繳納投標保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標人在按照招標文件的要求編制標書后，在規(guī)定的時間內將標書密封投入指定標箱。經由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業(yè)提交的投標文件進行評審后，在規(guī)定的時間地點開標。在中標人確定后，招標人應向中標人發(fā)出《中標通知書》，中標人則在《中標通知書》約定的時間，按照招標文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。公開招標的投標單位不能少于三家，如果少于三家則招標人應當停止開標。在公開招標中投標企業(yè)投標的價格是重要的評標因素，但評標委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現土地閑置浪費現象，開發(fā)商的從業(yè)經驗和實力也是評標委員們重點關注的'要點。

　　土地拍賣

　　拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

　　土地的主管部門根據被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在競買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。競買人通過審查后，得到印有編號的競買標志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。參加的競買人同樣不能少于三人，否則應終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，競得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是"價高者得"，與其他形式的拍賣原理相同。

　　土地掛牌

　　掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

　　政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出競買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限內竟買人可多次報價。如果在掛牌期限內只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交;在掛牌期限內有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。

　　競買人確定后.掛牌人應當向競買人發(fā)出《掛牌成交確認書》。競得人應該根據《掛牌成交確認書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權出讓合同》。掛牌同樣遵循"價高者得"的原則.不同之處在于不是現場報價.由于掛牌是以書面的形式報價，所引發(fā)的關注程度及暴光不如招標與拍賣。

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