西安市物業(yè)管理條例全文修訂草案

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2016西安市物業(yè)管理條例全文（修訂草案）

　　西安市物業(yè)管理條例(修訂草案)

　　第一章總則

　　第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

　　第三條【選聘原則】業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)堅持公開、公平、公正的原則。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第四條【行政管理體制】市房屋行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，對本市物業(yè)管理活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

　　區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　開發(fā)區(qū)管理委員會按照本條例規(guī)定負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　建設、規(guī)劃、市政、水務、城改、民政、公安、價格、工商、城市管理、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等行政管理部門應當在各自職責范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在區(qū)縣物業(yè)行政主管部門的指導下，按照本條例規(guī)定的職責負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。

　　第五條【居民委員會義務】居民委員會應當協(xié)助鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和開發(fā)區(qū)管理委員會開展物業(yè)管理相關工作。

　　第六條【行業(yè)自律組織】物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)服務行業(yè)自律組織，負責制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，促進物業(yè)服務行業(yè)科學、規(guī)范、和諧發(fā)展。

　　第二章前期物業(yè)管理

　　第七條【前期物業(yè)管理責任】建設單位負責選聘物業(yè)服務企業(yè)實行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務合同，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行前期物業(yè)服務合同。

　　第八條【物業(yè)管理區(qū)域劃分】新建建設項目擬實行物業(yè)管理的，建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，持建設項目規(guī)劃設計方案向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

　　區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當自受理之日起三十日內(nèi)進行劃分，并書面告知建設單位。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門劃分前應當征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的意見。

　　第九條【物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整】物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應當形成調(diào)整方案，并向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出申請。

　　調(diào)整方案應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共有部位和共用設施設備的使用、維護等作出規(guī)定。

　　第十條【劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求】物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，按照下列規(guī)定進行具體劃分：

　　(一)按照物業(yè)項目的建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

　　(二)物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

　　(三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

　　(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自建設單位同意，并已向物業(yè)買受人明示，或者業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會確定。

　　第十一條【住宅前期物業(yè)服務企業(yè)選聘】現(xiàn)售商品房出售前三十日，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式完成物業(yè)服務企業(yè)的選聘;投標人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第十二條【臨時管理規(guī)約】建設單位應當在銷售物業(yè)前制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應當包括下列內(nèi)容：

　　(一)業(yè)主共有部分的使用和維護規(guī)則;

　　(二)業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權利和義務;

　　(三)物業(yè)天面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)則;

　　(四)維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權利和義務;

　　(五)業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式;

　　(六)違反規(guī)約應當承擔的責任。

　　建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　第十三條【前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約備案】建設單位應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約自招投標結(jié)束之日起十五日內(nèi)向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案，并向物業(yè)買受人明示、說明。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

　　第十四條【物業(yè)銷售方案內(nèi)容】建設單位應當將下列材料寫入物業(yè)銷售方案，并向買受人明示：

　　(一)前期物業(yè)管理招投標備案表;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

　　(四)地下室、底層架空層、天臺的面積等共有部位的面積及權屬;

　　(五)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置;

　　(六)共有設施設備名稱、用途及權屬;

　　(七)其他需要明示的場所和設施設備。

　　第十五條【前期物業(yè)服務合同】前期物業(yè)服務合同可以約定附期限;期限未滿，但業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第十六條【前期物業(yè)管理承接查驗時間】新建住宅建設單位應當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。

　　第十七條【前期物業(yè)管理承接查驗要求】物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗，簽訂承接查驗確認書。不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。

　　承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供相關合格證明材料、物業(yè)項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務企業(yè)有權拒絕承接該項目。

　　物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或約定不明的，由建設單位承擔。

　　第十八條【前期物業(yè)管理物業(yè)移交】建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)時，應當辦理書面移交手續(xù)，并同時移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單;

　　(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)進行物業(yè)管理必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會辦理備案手續(xù)。

　　物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，經(jīng)有關部門鑒定，建設單位應當負責修復;給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第十九條【物業(yè)管理用房】新建物業(yè)管理區(qū)域應當配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規(guī)劃設計方案中載明。建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：

　　(一)物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;

　　(二)物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供;

　　(三)物業(yè)管理用房應當按照辦公用房標準設計，具備水、電基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

　　業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權登記。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

　　第二十條【物業(yè)管理用房的補充配置】因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照第十九條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第二十一條【前期物業(yè)服務企業(yè)更換】前期物業(yè)管理期間，有下列情況之一的，建設單位應當依法重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)之間依法交接：

　　(一)前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離小區(qū)的;

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書的;

　　(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第二十二條【前期物業(yè)服務企業(yè)退出】前期物業(yè)管理期間，建設單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關義務，但住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)應當于退出物業(yè)管理區(qū)域三個月前書面告知業(yè)主，并向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出申請，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，確定小區(qū)管理模式。

　　第二十三條【前期物業(yè)服務終止后資料移交】前期物業(yè)服務合同終止或者解除后十五日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房，并按照本條例第十八條的規(guī)定移交相關資料。

　　第二十四條【前期物業(yè)管理服務費】物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務費由建設單位全額承擔，交付使用后的物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。建設單位出售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務費。

　　第三章業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

　　第一節(jié) 業(yè)主大會

　　第二十五條【業(yè)主自治】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，進行業(yè)主自治。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

　　業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權利、履行義務。

　　臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。

　　第二十六條【首次業(yè)主大會召開條件】物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的;

　　(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后十五日內(nèi)，建設單位應當書面告知物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會。建設單位未及時履行告知義務的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之二十以上可以聯(lián)名向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。

　　鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當自收到書面告知或者業(yè)主書面要求三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。

　　第二十七條【組建業(yè)主大會籌備組】業(yè)主大會籌備組由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會工作人員一名，建設單位代表一名，業(yè)主成員若干名組成�；I備組組長由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會工作人員擔任。業(yè)主成員由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，并不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間不少于七日。

　　業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會協(xié)調(diào)解決。

　　籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委會應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。

　　第二十八條【籌備組所需資料移交】建設單位應當提供籌備工作所需的下列資料，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;

　　(二)業(yè)主名冊;

　　(三)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(四)附屬設施設備交付使用備案證明;

　　(五)綠化竣工總平面圖;

　　(六)物業(yè)服務用房配置證明;

　　(七)成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。

　　第二十九條【籌備組成員條件】籌備組成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;