二手房的交易營(yíng)業(yè)稅將改成增值稅，這一新政將于今年5月1日起落地。這一政策的變化在包括太原在內(nèi)的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上都引起了高度關(guān)注。

　　記者近日獲悉，在太原二手房市場(chǎng)上，的確有不少交易者產(chǎn)生了較多疑問(wèn)和擔(dān)憂(yōu)，也有部分交易者加快了交易進(jìn)度。但總體來(lái)看，類(lèi)似“二手房轉(zhuǎn)讓按增值額的20%繳交個(gè)人所得稅”而引發(fā)的交易“爆棚”行情暫未出現(xiàn)。

　　近日，記者采訪(fǎng)了3位業(yè)內(nèi)人士，業(yè)內(nèi)人士表示，“所有行業(yè)稅負(fù)只減不增是既定政策，市民不必過(guò)于擔(dān)心。”

　　A 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭：

　　對(duì)二手房影響是中性的

　　近日，財(cái)政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)業(yè)稅率為11%。這一政策被很多人誤解為：“對(duì)所有二手房交易，都要按11%征增值稅，那么對(duì)于那些購(gòu)買(mǎi)比較早、增值幅度巨大的房產(chǎn)，以后要被征很多稅。”比如10多年前50萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在可能漲至500萬(wàn)，那么所征增值稅為：450萬(wàn)×11%=約50萬(wàn)元(暫不考慮抵扣部分)。另外，部分不良中介頻發(fā)信息給客戶(hù)，說(shuō)：“5月1日要征重稅，趕快交易吧”。

　　其實(shí)，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。就二手房交易環(huán)節(jié)而言，當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅滿(mǎn)兩年免征，那么營(yíng)改增之后，增值稅也極有可能同樣執(zhí)行滿(mǎn)兩年免征。這一環(huán)節(jié)的稅負(fù)，概率不會(huì)增加。尤其是對(duì)于不滿(mǎn)兩年且升值較小的房子，稅負(fù)將會(huì)減少。政策對(duì)二手房影響是中性的，普通市民完全沒(méi)必要恐慌性交易。

　　國(guó)家營(yíng)改增的改革方向和本意是減輕稅負(fù)，由此看來(lái)，二手房交易的整體稅收是下降的，不會(huì)增加。國(guó)家的態(tài)度是要針對(duì)不同行業(yè)的情況和特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)的過(guò)渡措施，保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。所以，業(yè)界仍然有強(qiáng)烈的觀(guān)望情緒。

　　房貸和稅收的優(yōu)惠政策，對(duì)于購(gòu)房者都是真金白銀的受益。不過(guò)，在樓市火爆的城市，稅負(fù)很容易被轉(zhuǎn)嫁，節(jié)省的稅，可能因賣(mài)方提價(jià)，而無(wú)法讓買(mǎi)方直接受益。但不管如何，國(guó)家少收稅，必定讓交易雙方總體受益。

　　至少未來(lái)一兩年，全國(guó)的房地產(chǎn)政策總體寬松的格局不變。其中，作為重要工具的稅收政策，也會(huì)保持寬松，并有進(jìn)一步優(yōu)惠的空間。

　　B 太原克而瑞公司項(xiàng)目總經(jīng)理牛佩華：

　　遏制二手房房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

　　“營(yíng)改增”以后，免征的可能也會(huì)有。因?yàn)榫湍壳笆袌?chǎng)情況來(lái)看，首先房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不是特別好，國(guó)家也在努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持它的穩(wěn)定性;另一方面，二手房作為去庫(kù)存很重要的渠道，管理層還是會(huì)考慮保持一些優(yōu)惠的條件，不會(huì)突兀取消稅收優(yōu)惠。在一定程度上，政府依然還是會(huì)鼓勵(lì)有需求的買(mǎi)賣(mài)雙方去交易。

　　由于基征底數(shù)變小，一般增值稅的稅率要高于營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于小戶(hù)型、總價(jià)不高的二手房，“營(yíng)改增”后整體稅負(fù)不會(huì)有太大變化。但對(duì)于升值空間大的學(xué)區(qū)房和高端二手房征收的稅費(fèi)將會(huì)增加。

　　比如，增值稅的稅率定得比較高，如百分之十幾，那么必然會(huì)影響一部分房子的交易稅收�？們r(jià)較高的高端房產(chǎn)，還有增值空間比較大的房子，比如學(xué)區(qū)房、高端小區(qū)房源，還有一些前期熱點(diǎn)炒作的區(qū)域，這些地區(qū)的二手房也可能面臨比較高的稅收。“營(yíng)改增”還將有利于遏制二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、投機(jī)等行為。

　　C 太原中倫文德律師事務(wù)所律師張改云：

　　繳稅額其實(shí)是少了

　　拿二手房交易來(lái)說(shuō)，假如出售購(gòu)買(mǎi)2年內(nèi)房屋，增值稅和營(yíng)業(yè)稅都是5%。如果銷(xiāo)售額總價(jià)是100萬(wàn)元，本來(lái)需要交納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元;現(xiàn)在按增值稅算，100萬(wàn)元是含稅價(jià)格，應(yīng)繳納增值稅就是100-100÷(1+5%)=4.76萬(wàn)元，相比營(yíng)業(yè)稅少了2400元。

　　其中，還有兩項(xiàng)不征稅項(xiàng)目。一個(gè)是房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;另一個(gè)是在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。

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