山東省物業(yè)服務收費管理辦法解讀
山東省物業(yè)服務收費管理辦法全文2016(草案)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，保障社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理。
本辦法所稱物業(yè)服務收費，包括物業(yè)公共服務費、機動車停放費、特約服務費等費用。
第三條 省人民政府價格主管部門負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門按照價格管理權限，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設、國土資源、人民防空等部門按照各自職責，做好物業(yè)服務收費管理相關工作。
第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開和質價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質、特點及服務階段分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
第五條 普通住宅前期物業(yè)公共服務費、停車服務費、車位場地使用費和普通住宅車位租賃費實行政府指導價，其他物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
實行政府指導價的物業(yè)服務收費項目，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)管理部門或者建設行政主管部門(以下統(tǒng)稱“物業(yè)主管部門”)制定基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準，并向社會公布。
本辦法所稱普通住宅，不包括獨棟、雙拼、聯(lián)排等各類高檔住宅。
第二章 物業(yè)公共服務費
第六條 本辦法所稱物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事房屋及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持以及安全防范協(xié)助等公共性服務，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。
第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務費應當根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
普通住宅前期物業(yè)服務等級標準由設區(qū)的市物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。
第八條 普通住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業(yè)服務方案，選擇物業(yè)服務等級，以招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同，確定具體收費標準，報送當?shù)貎r格主管部門和物業(yè)主管部門備案。
第九條 物業(yè)服務等級、內(nèi)容、收費標準、收費方式、合同期限、終止情形等，應當在前期物業(yè)服務合同中列明，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含物業(yè)公共服務費的內(nèi)容。
第十條 因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設施和綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，普通住宅前期物業(yè)公共服務費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。
第十一條 因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價變動范圍內(nèi)做相應調整。
因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當將真實、完整的物業(yè)服務成本向業(yè)主公開，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總人數(shù)半數(shù)以上的業(yè)主書面同意。
第十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)公共服務費。物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)公共服務費可以預收，但預收時間不得超過半年。
符合交付條件的物業(yè)，業(yè)主或者物業(yè)使用人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務費從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起由業(yè)主或者物業(yè)使用人交納。
物業(yè)尚未出售、出租或者因建設單位原因未按時交付物業(yè)買受人的，物業(yè)公共服務費由建設單位交納。
第十三條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)公共服務費。
第十四條 普通住宅物業(yè)公共服務費按法定房屋產(chǎn)權建筑面積(不含與住宅配套的儲藏室面積，下同)計收。已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書記載的房屋建筑面積計收;未辦理房屋權屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。
獨立專有車庫的物業(yè)公共服務費，按照房屋權屬證書或者房屋買賣合同載明的建筑面積計收。
改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室的物業(yè)公共服務費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人按照約定標準計收。
第十五條 普通住宅交付后空置一年以上的，其前期物業(yè)公共服務費按實際運行費用適當減收。具體減收比例由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門確定。
第十六條 物業(yè)共用部位、共用設施設備在保修期限內(nèi)的，維修養(yǎng)護費用由建設單位負擔;超過保修期限的，其維修、更新和改造費用應當通過專項維修資金予以列支，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人另行收取。
第三章 機動車停放費
第十七條 本辦法所稱機動車停放費，包括車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費。
第十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人及其他承租人租賃建設單位的車位，應當交納車位租賃費，具體收費標準由承租人與建設單位約定。
建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)管理和收取車位租賃費的，應當簽訂書面委托合同。未簽訂書面委托合同的，物業(yè)服務企業(yè)不得收取費用。
普通住宅車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)約定。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人，應當交納停車服務費。具體收費標準由業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)約定。
普通住宅前期物業(yè)停車服務收費標準，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)約定。
己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。
第二十條 對占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的，可以收取車位場地使用費，具體收費標準由業(yè)主大會確定。
普通住宅前期物業(yè)車位場地使用費，由物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)確定具體收費標準。
第二十一條 長期占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的，可以按月收取車位場地使用費;臨時停放機動車的，可以按小時收取;停放未超過2小時的，應當免費。
第二十二條 對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，不得收取任何費用。
第四章 其他服務收費
第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意，并依法辦理有關手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在物業(yè)服務合同中約定。
第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途。
屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收益資金應當優(yōu)先用于抵扣物業(yè)公共服務費。
物業(yè)服務企業(yè)代為收取、保管第一款規(guī)定的收益資金的，除扣除相應的管理費及稅費外，不得挪作他用。管理費不得超過收益資金的20%，具體比例由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))價格主管部門確定。
第二十五條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)對人員、車輛實行出入管理的，應當為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置必要的出入證件。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。
物業(yè)服務企業(yè)提供免費出入證件之外更為便利的通行設備的，由業(yè)主、物業(yè)使用人自愿選擇，物業(yè)服務企業(yè)不得強制收取費用。
第二十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可以向業(yè)主或者裝修人員收取室內(nèi)裝修保證金和建筑垃圾清運費，具體標準由雙方協(xié)商確定。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)可以按照與業(yè)主或者物業(yè)使用人的約定，提供機動車看管、家政服務等特約服務并收取相應的費用。具體收費標準由雙方根據(jù)服務內(nèi)容、服務質量協(xié)商確定。
第五章 監(jiān)督管理
第二十九條 價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務收費成本調查和價格監(jiān)測制度，及時查處物業(yè)服務收費違法行為。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件及其他資料，不得弄虛作假。
第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，保證服務質量與收費標準質價相符。
第三十一條 物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、等級、項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據(jù)、價格舉報投訴電話等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務的保證金、押金應當符合規(guī)定，不得以保證金、押金等形式變相收費。
第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公示。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同及本辦法規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕交納。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費用。未按合同約定交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納;逾期不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以通過訴訟等方式依法追繳。
第三十四條 建立物業(yè)服務收費投訴舉報處理機制。對因物業(yè)服務收費引起的'投訴舉報，由價格主管部門和其他有關部門按照各自職責依法處理。
第六章 法律責任
第三十五條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已經(jīng)規(guī)定法律責任的，從其規(guī)定;法律、法規(guī)未規(guī)定法律責任的，依照本辦法的規(guī)定處罰。
第三十六條 違反本辦法規(guī)定，建設單位在普通住宅銷售前未將物業(yè)服務收費標準報送備案的，由價格主管部門責令限期改正，逾期拒不改正的，處5000元以上1萬元以下罰款。
第三十七條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由價格主管部門處1萬元以上3萬元以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)未按規(guī)定程序調整普通住宅前期物業(yè)公共服務收費標準的;
(二)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的;
(三)未按規(guī)定使用、管理物業(yè)共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的;
(四)未按規(guī)定免費配備出入證件的。
第三十八條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由價格主管部門依據(jù)價格法律、法規(guī)、規(guī)章予以處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;
(二)低于服務等級要求提供服務并收費的;
(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;
(四)強制或者變相強制服務并收費的;
(五) 違反規(guī)定以保證金、抵押金等形式變相收費的;
(六)自立收費項目或者自定標準收費的;
(七)不按規(guī)定實行明碼標價的;
(八)不配合價格行政執(zhí)法的;
(九)其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。
第三十九條 價格主管部門和其他有關部門違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)未按規(guī)定制定收費標準的;
(二)超越權限制定收費標準的;
(三)收受物業(yè)服務企業(yè)或者其他人員賄賂的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。
第七章 附則
第四十條 其他管理人的物業(yè)服務收費，可以參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第四十一條 本辦法實施前已簽訂的物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務及收費標準等仍然按合同約定執(zhí)行;合同未約定期限的或者合同到期后，應當按本辦法執(zhí)行。
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