湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
物業(yè)服務(wù)差，業(yè)主可以拒繳物業(yè)費嗎?業(yè)主還沒有收房，需不需要繳納物業(yè)費?如個別業(yè)主無故不交物業(yè)費，物業(yè)公司該如何處置?如果物業(yè)公司亂收費，業(yè)主又該如何維權(quán)?近日，湖南省發(fā)改委和湖南省住建廳聯(lián)合印發(fā)了《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，對上述問題做了明確規(guī)定，讓業(yè)主及物業(yè)遇到難題，有方法可依。
湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(發(fā)改價格〔2003〕1864號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費行為及其監(jiān)督管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第五條 省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費的管理監(jiān)督工作。
縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的管理監(jiān)督工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、公平以及收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)、業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價;別墅、其它非住宅及業(yè)主大會成立之后的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第八條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由市、縣價格主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等因素制定基準(zhǔn)價及浮動幅度，商同級房地產(chǎn)行政主管部門后向社會公布，并抄送上一級價格和房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第九條 實行政府指導(dǎo)價的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)收費，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在核定的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，通過前期物業(yè)服務(wù)合同約定;建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
實行政府指導(dǎo)價的其他物業(yè)服務(wù)收費，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況與業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會協(xié)商確定。
第十條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，未成立業(yè)主大會的，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意或者授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢(梯)公示擬調(diào)價方案、擬調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。
第十二條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，政府指導(dǎo)價應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等因素適時調(diào)整。
制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價應(yīng)進行成本監(jiān)審。
第十三條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費采取包干制形式。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或酬金制等形式，具體由物業(yè)服務(wù)合同約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十四條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
第十五條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的`日常運行、維護費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
(七)辦公費用;
(八)管理費分攤;
(九)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(十)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十六條 物業(yè)服務(wù)費用根據(jù)住宅的法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收，物業(yè)服務(wù)合同對計收時間另有約定的除外。
(一)已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算;
(二)已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照商品房買賣合同約定的建筑面積計算;
(三)尚未出售的，按照經(jīng)房產(chǎn)管理部門審核備案的房產(chǎn)測繪成果確定的房屋建筑面積計算。
第十七條 物業(yè)服務(wù)費用交納義務(wù)人依照以下規(guī)定確定：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付期限屆滿之日的當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位交納;
(二)房屋交付期限屆滿之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主交納;但是建設(shè)單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務(wù)費以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位交納;
(三)業(yè)主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主依法承擔(dān)連帶責(zé)任。
第十八條 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費，并自買賣合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守價格法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，建立健全內(nèi)部收費管理制度和收費臺賬，自覺規(guī)范價格行為，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定或法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第二十條 物業(yè)服務(wù)費用交納義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。
逾期不交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放服務(wù)收費、水、電、氣等價格按照價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放服務(wù)費的，不得重復(fù)收取車位物業(yè)服務(wù)費。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以未交物業(yè)費為由拒絕或限制業(yè)主購買水、電的數(shù)量。
第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方協(xié)商確定。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)以及價格舉報電話，接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明和公示的費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
第二十七條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。
在監(jiān)督檢查過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件以及其他資料，不得弄虛作假。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：
(一)超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費的;
(二)擅自設(shè)立強制性收費項目的;
(三)不實行明碼標(biāo)價或不按規(guī)定明碼標(biāo)價的;
(四)擅自擴大管理費分攤范圍或提高分攤標(biāo)準(zhǔn)的;
(五)其他違反價格法律、法規(guī)等規(guī)定的。
第二十九條 本辦法由省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)解釋。
第三十條 本辦法自公布之日起施行�！逗鲜∥飪r局 湖南省住建廳關(guān)于印發(fā)<湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>的通知》(湘價服〔2010〕76號)同時廢止。
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